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旭辉永升服务深度研究报告总结

核心内容概览

旭辉永升服务（01995.HK）作为一家快速成长的物业公司，其在管面积和收入规模持续扩大，业务结构呈现“六、二、二”的格局，即基础物业服务占60%，业主增值服务占25%，非业主增值服务占19%。公司具备强大的第三方外拓能力，2021年6月末第三方在管面积占比达82%，且未来增长空间广阔。

主要观点

• 业务增长强劲：公司自2013年起拓展第三方物业，2021年6月末在管面积达1.3亿平方米，签约面积达2.2亿平方米，较2015年增长十余倍。
• 第三方外拓能力强：公司主要通过市场招投标、战略合作、收并购等四轮驱动模式拓展第三方物业，其中招投标占主导地位，外拓能力远超同行。
• 增值服务优势显著：业主增值服务收入年复合增速达101%，毛利率高达46.5%，在业内处于第一梯队，且业务品类不断丰富，具备较强增长潜力。
• 盈利质量高：公司核心业务毛利率稳定在23.5%-31%之间，盈利能力良好，财务状况稳健，现金流充裕，分红比例稳定。

关键信息

股票信息

• 合理估值区间：15.7-20.5港元
• 当前股价：14.2港元
• 目标价空间：11%-45%
• 2021年归母净利：6.2亿元
• 2022年归母净利：8.8亿元
• 每股收益（2021）：0.37元
• 每股收益（2022）：0.53元
• PE（2021）：31.6X
• PE（2022）：22.3X

财务预测

主营业务结构

• 基础物业服务：收入占比60%，毛利率23.5%-31%，稳定增长，是公司业绩的基石。
• 业主增值服务：收入占比25%，毛利率46.5%，年复合增速101%，业务品类丰富，如家居生活服务、物业经纪、停车位管理等。
• 非业主增值服务：收入占比19%，毛利率42.6%，主要服务于开发商，具备一定的周期性。

外拓与扩张

• 第三方外拓：公司第三方在管面积占比达82%，收入占比69%，远高于行业平均水平。
• 收并购策略：公司审慎开展收并购，主要集中在区域拓展和业态补强，如收购香江物业、华熙五棵松物业等。
• 战略合作：与苏高新集团、辽宁广纳房地产等达成合作，拓展非住宅物业服务能力。

信息化与科技赋能

• 公司依托霖久科技提升管理效率，推动智慧物业发展。
• 通过信息化手段，公司管理费用率下降，线上缴费规模扩大，服务效率显著提升。

行业前景

• 基础物业：预计2030年行业在管面积达348亿平方米，物业费年均增速为4%，单位面积收费有望提升至6元/平方米/月。
• 增值服务：理论空间广阔，未来有望成为公司增长的重要引擎。
• 政策利好：政府支持物业行业发展，鼓励增值服务和科技投入，有利于公司提升盈利能力和估值。

投资建议

• 估值区间：15.7-20.5港元
• 评级：维持“买入”评级
• 核心逻辑：公司具备优秀的外拓能力、强劲的增值服务增长、稳定的盈利能力及良好的财务状况，未来增长确定性强。

风险提示

1. 地产开发超预期下行
2. 在管面积增长不及预期
3. 毛利率下行超预期
4. 增值服务拓展不及预期

图表目录

• 图1：公司历史沿革
• 图2：公司历年签约及在管面积快速增长
• 图3：公司历年物业服务百强排名迅速提升
• 图4：公司股权结构（2021H1）
• 图5：公司历年各业务收入
• 图6：公司历年各业务收入占比
• 图7：公司旗下住宅物管服务品牌
• 图8：公司旗下非住宅物管服务品牌
• 图9：公司依托霖久科技发展信息化与物业科技建设
• 图10：居民服务业平均工资
• 图11：CPI同比增速
• 图12：百强房企续约率维持高位稳定
• 图13：绿城服务和南都物业项目续约率
• 图14：新政有望改善单盘盈利模型，走向真正永续
• 图15：百强物管平均核心收入构成
• 图16：代表性物管核心收入构成
• 图17：公司基础物管服务收入及同比
• 图18：对比业内其他公司基础物管服务收入占比
• 图19：公司基础物管服务毛利率
• 图20：对比业内其他公司基础物管服务毛利率
• 图21：公司在管面积及同比
• 图22：对比业内其他公司在管面积
• 图23：公司签约/在管面积
• 图24：对比业内其他公司签约/在管面积
• 图25：公司历年基础物管服务单位面积收费
• 图26：对比其他公司收费水平
• 图27：包干制和酬金制在管面积占比
• 图28：包干制和酬金制收入占比
• 图29：包干制和酬金制在管面积同比增速
• 图30：包干制和酬金制收入同比增速
• 图31：包干制和酬金制单位面积收费
• 图32：旭辉集团历年销售面积及同比
• 图33：旭辉集团历年销售面积排名
• 图34：旭辉集团交付面积与新增在管面积对比
• 图35：旭辉集团土储货值按城市能级分布
• 图36：在管面积来源于旭辉集团和第三方的占比
• 图37：收入来源于旭辉集团和第三方的占比
• 图38：对比其他公司在管面积来源于第三方的占比
• 图39：对比其他公司收入来源于第三方的占比
• 图40：在管面积来源于旭辉集团和第三方的同比增速
• 图41：收入来源于旭辉集团和第三方的同比增速
• 图42：来源于旭辉集团和第三方的单位面积收费
• 图43：香江物业在管项目：泰州市民政局
• 图44：华熙LIVE·五棵松商业项目
• 图45：公司业务布局城市地图（2018H1）
• 图46：公司业务布局城市地图（2021H1）
• 图47：公司各区域在管面积占比
• 图48：公司各区域基础物业服务收入占比
• 图49：公司各地区单位面积收费
• 图50：公司重点城市签约面积占比
• 图51：公司在管物业类型
• 图52：住宅和非住宅在管面积占比
• 图53：住宅和非住宅收入占比
• 图54：住宅和非住宅在管面积同比增速
• 图55：住宅和非住宅收入同比增速
• 图56：住宅和非住宅单位面积收费
• 图57：地产开发行业百强市占率
• 图58：物业管理行业百强市占率
• 图59：公司业主增值服务收入及同比
• 图60：对比业内其他公司业主增值服务收入占比
• 图61：公司历年业主增值服务单位面积收费
• 图62：对比其他公司收费水平
• 图63：公司业主增值服务毛利率
• 图64：对比业内其他公司业主增值服务毛利率
• 图65：公司业主增值服务分类别收入占比
• 图66：公司业主增值服务分类别收入同比增速
• 图67：公司核心服务毛利率
• 图68：对比业内其他公司核心服务毛利率
• 图69：公司核心服务单位面积收费
• 图70：对比其他公司收费水平