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旭辉永升服务深度报告总结

核心内容

旭辉永升服务是旭辉集团旗下的综合性物业管理服务商，成立于2002年，2018年在香港上市（股票代码：1995.HK）。截至2020年底，公司服务全国107个城市，覆盖逾120万住户，签约项目达1000个，合约面积达1.8亿平方米，管理面积达1.0亿平方米，合管比达1.8。公司排名2021年中国物业服务百强企业第11位，展现出强劲的增长势头。

主要观点

• 战略定位：公司提出“平台+生态”的总体战略，实现可持续有质量的增长。同时，提出“四轮驱动”扩张战略，即依托旭辉、市场外拓、对外合作和战略收购，推动规模的高速增长。
• 业务增长：公司近三年营收复合增速达70.2%，净利润复合增速达97.1%。2020年，公司三大业务收入结构维持在“六、二、二”的良好格局。
• 增值服务：公司社区增值服务营收占比稳步提升，从2015年的7.2%上升至2020年的25.3%，已成为公司重要的利润增长点。2020年社区增值服务营收达7.9亿元，同比增长63.8%。
• 财务表现：公司综合毛利率从2015年的16.1%增长至2020年的31.4%，经营性现金流持续向好，现金与现金等价物高达31.72亿元，同比增长147%。

关键信息

一、公司概要

• 公司简介：旭辉永升服务提供住宅、商业、园区、办公楼、学校、医院、展馆、交通枢纽、城市服务及文旅十大业态的物业管理服务，连续多年获评中国物业服务百强企业。
• 行业地位：2021年排名第11位，2020年6月30日总市值位列第九。
• 股权结构：公司与旭辉控股集团拥有同一实际控制人——林氏家族。
• 高管团队：核心管理团队经验丰富，主要成员均有15年以上从业经验，董事会主席林中、总裁周洪斌、首席财务官周迪等均具备深厚的行业背景和管理经验。

二、基础物业管理

• 规模扩张：公司合约面积和在管面积分别增长63.9%和56.0%，合管比达1.78，高合管比锁定业绩，提升未来业绩确定性。
• 外拓能力：第三方外拓与承接母公司项目比例由2019年的“7:3”提升至2020年的“8:2”，品牌影响力增强。
• 战略合作：与多个区域开发商及地方政府建立战略合作，拓展城市服务和智慧城市建设。
• 收并购策略：通过收并购增强管理规模和多业态服务能力，收购了青岛雅园、青岛银盛泰、江苏香江及广西彰泰物业。

三、增值服务

• 社区增值服务：营收占比从2015年的7.2%上升至2020年的25.3%，美居业务发展迅速，成为重要利润增长点。
• 非业主增值服务：2020年收入达5.72亿元，营收占比18.3%。主要业务包括协销服务、前期规划及设计咨询服务、额外专项定制服务等。

四、公司财务分析

• 营收增长：2020年营业收入达31.2亿元，同比增长66.06%。经营性现金流持续向好，2020年达709.1百万元。
• 毛利率提升：综合毛利率从2015年的16.1%增长至2020年的31.4%，主要得益于物业管理组合优化和成本控制。
• 盈利能力：2020年净利润达3.9亿元，同比增长74%。公司股利支付率保持在高位，2016年至2020年均维持在29%左右。

五、盈利预测与估值

• 盈利预测：预计2021-2023年公司归母净利润分别为6.32亿元、9.85亿元、14.24亿元，对应每股收益分别为0.38元、0.59元、0.85元。
• 估值分析：2021年市盈率为34.1倍，高于可比公司平均市盈率24.7倍。公司享有高估值溢价，主要源于与旭辉集团的协同效应、优秀的市场拓展能力和强劲的增值服务增长。

六、投资建议

• 评级：给予“推荐”评级。
• 增长潜力：公司通过“平台+生态”战略和“四轮驱动”策略，实现可持续增长，未来盈利潜力大。
• 估值逻辑：公司未来三年盈利增速分别为62.0%、55.8%、44.5%，市盈率预计下降至15.3倍。

七、风险提示

• 人工成本上行：可能对盈利造成压力。
• 收并购效果不及预期：可能影响增长。
• 物业费提价困难：可能限制收入增长。

总结

旭辉永升服务凭借“平台+生态”战略和“四轮驱动”扩张策略，实现了快速成长。公司业务覆盖广泛，从住宅到非住宅，形成多业态布局。增值服务成为新的增长引擎，营收占比稳步上升。财务表现良好，毛利率提升，经营性现金流充足，盈利质量高。公司具备较强的市场拓展能力和协同效应，未来增长可期。