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旭輝永升服務（01995.HK）總結

公司簡介

旭輝永升服務（01995.HK）是旭輝集團旗下的物業管理公司，2002年成立，2018年在香港交易所上市。2021年7月公司更名為“旭輝永升服務”，以提升品牌知名度。公司三大主營業務為：

• 物業管理服務：包括清潔、安保、園藝及維修保養等。
• 社區增值服務：如家居生活服務、停車位管理及租賃、物業經紀等。
• 非業主增值服务：如協銷、房修、交付前檢驗服務及前期規劃設計諮詢等。

行業背景

旭輝永升服務在2021年的資本回報率達27.3%，在行業中表現突出，遠超碧桂園服務（6098.HK）的13.8%及華潤萬象生活（1209.HK）的24%。雖然2020年一度達到45.7%，但2021年有所回落。相比行業龍頭中海物業（2669.HK）的24%資本回報率，旭輝永升服務仍保持較高競爭力。

優勢分析

1. 第三方市場外拓實力強勁

• 在手總合約面積為2.7億平方米（+49.5% YoY），在管面積為1.7億平方米（+68.3% YoY）。
• 2021年上半年，第三方在管面積佔比達82%，母公司佔比18%，顯示公司對母公司的依賴逐步降低。
• 2021年半年報顯示，第三方在管面積年增80%，母公司僅增31%。
• 2021年收入來自第三方佔比達70%，遠超行業第二、第三名的32%和30%。

2. 在管規模增幅顯著

• 截至2021年，公司在管面積年增超過50%，連續五年保持高增長。
• 依托母公司旭輝集團的高品質土儲及品牌影響力，拓展第三方合作項目，合作開發商超30間。

劣勢分析

1. 尚未形成規模效應，毛利率下行

• 2021年綜合毛利率為27.6%，同比下降3.8個基點。
• 基礎物管毛利率由25.4%降至23.1%（-9.05%）。
• 社區增值毛利率由49.6%降至44.9%（-9.47%）。
• 非業主增值毛利率由24.6%降至20.9%（-15.04%）。
• 主要因社保減免政策撤銷、房地產市場下行、項目交付不及預期、新業務成本高以及低毛利業務擴張所致。

2. 多數項目處於孵化期

• 基礎物管、社區增值、非業主增值業務佔營收比例分別為56%、23%、18%，但增速相對較高。
• 非業主增值服務雖增速快，但在市場下行時受影響較大，盈利能力偏弱。

機會與挑戰

• 機會：受益於存量市場擴張，可向精細化運營轉型，提高用戶粘性與盈利能力。
• 挑戰：地產投資遇冷可能影響物管公司業績，個別房企債務違約可能引發行業恐慌。此外，公司需進一步推動旗下項目度過孵化期，形成規模效應。

投資建議

• 富昌證券給予旭輝永升服務“優於大市”評級，目標價為HKD 22元。
• 預計2022-2024年歸母淨利潤分別為7億元、8.4億元、10.5億元，年增長率為15%、20%、25%。
• 建議逢低買進，長期持有。

基本面評估（滿分5分）

旭輝永升收益率VS恒生指數

重要數據

• 目標價格：HKD 22
• 52週最高價：HKD 22.466
• 52週最低價：HKD 6.59
• 行業：物業服務及管理
• 股票代碼：01995
• 主要股東：旭輝控股集團（00884.HK）

免責聲明

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風險披露聲明

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