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旭辉永升服务（01995.HK）总结

核心内容

旭辉永升服务（01995.HK）在2021年上半年实现了营收和净利润的高速增长，展现出良好的业务拓展能力和运营效率。公司通过多业态发展和市场化外拓，持续优化收入结构，并通过BU化战略推动社区增值服务的快速增长。

主要观点

• 营收与利润增长显著：2021年上半年公司营收达20.6亿元，同比增长53.1%；归母净利为2.8亿元，同比增长65.3%。主要得益于管理规模扩张、社区增值服务高速增长及运营效率提升。
• 收入结构持续优化：基础物管、社区增值、非业主增值服务营收分别为11.5/5.2/3.9亿元，同比增长43.0%/99.6%/38.4%。其中，社区增值服务增长最快，收入占比提升显著，而关联交易占比高的非业主增值服务收入占比下降，表明公司正向多元化、市场化方向发展。
• 毛利率与费用率表现良好：公司综合毛利率为29.9%，同比下降0.8个pct，主要受基础物管毛利率下降影响。公司坚持基础物管毛利率稳定在20%左右，通过发展社区增值服务维持综合毛利率在28-30%区间。费用率持续下行，销售费用率稳定在2.1%，行政费用率下降至7.8%。
• 第三方外拓能力强：公司2021年上半年新增在管面积2833万平米，其中第三方拓展占比达91%，推动第三方在管面积占比提升至81.5%。公司不断拓展学校、公路、公建物业等非住宅业态，并通过收购和合作布局商办及运动场馆等新领域。
• BU化战略成效显著：社区增值服务中，家居生活、物业经济、停车位管理及公共区域增值服务分别实现99.6%/148.7%/45.8%/58.8%的同比增长，验证BU化战略的阶段性成果，未来有望持续驱动高增长。
• 盈利与估值持续提升：公司归母净利率由2020年的13.8%提升至2021年的14.7%，盈利能力增强。预测2021-2023年归母净利润CAGR为50%，目标价为20.2港元，对应2022年30倍PE，维持“买入”评级。
• 财务指标健康：公司现金流稳健，资产负债率逐步下降，流动比率和速动比率保持在合理区间，具备良好的偿债能力。

关键信息

财务表现

• 营收：2021年上半年为20.6亿元，同比增长53.1%；预计2021-2023年营收分别为48.58亿元、72亿元、101.43亿元，CAGR为50%。
• 归母净利：2021年上半年为2.8亿元，同比增长65.3%；预计2021-2023年归母净利分别为6.27亿元、9.22亿元、13.11亿元，CAGR为47.1%。
• EPS：2021年上半年为0.17元，预计2021-2023年分别为0.38元、0.55元、0.79元。
• ROE：2021年上半年为19.5%，预计2021-2023年分别为23.3%、26.1%。
• 估值指标：2021年上半年P/E为35.3倍，预计2022年为24.0倍，2023年为16.9倍。

业务结构

• 基础物管：营收11.5亿元，同比增长43.0%，毛利率23.5%，同比下降1.3pct。
• 社区增值服务：营收5.2亿元，同比增长99.6%，毛利率46.5%，同比下降7.3pct。
• 非业主增值服务：营收3.9亿元，同比增长38.4%，毛利率26.6%，同比上升0.8pct。

市场拓展

• 在管面积：2021年上半年在管面积为1.3亿平米，合约面积为2.2亿平米。
• 第三方拓展：新增在管面积中第三方占比超91%，推动第三方在管面积占比提升至81.5%。
• 多业态布局：拓展学校、公路、公建物业等细分业态，并通过收购布局商办及运动场馆、家居卖场物业。

战略与执行

• BU化战略：推动社区增值服务业务独立，提升运营效率与盈利能力。
• 四轮驱动：市场化外拓、战略合作、收并购及旭辉集团交付推动管理规模持续扩张。
• 长期战略：坚持合理毛利率和费用管控，追求长期可持续发展。

风险提示

• 第三方外拓市场竞争加剧。
• 中长期毛利率下降风险。
• 收并购标的整合不及预期风险。

估值与投资建议

• 目标价：20.2港元（对应2022年30倍PE）。
• 评级：维持“买入”评级。
• 市场表现预期：公司预计在6个月内相对基准指数涨幅超过15%。

财务报表概览

资产负债表

• 流动资产：从2019年的1808亿元增长至2023年的9734亿元。
• 非流动资产：从2019年的670亿元增长至2023年的9734亿元。
• 负债合计：从2019年的1250亿元增长至2023年的9734亿元。
• 资产负债率：从2019年的50.4%下降至2023年的41.9%。

现金流量表

• 经营活动现金流：从2019年的509亿元增长至2023年的1667亿元。
• 净利润：从2019年的249亿元增长至2023年的1476亿元。
• 现金净增加额：从2019年的108亿元增长至2023年的1261亿元。

利润表

• 毛利率：从2019年的29.6%提升至2023年的30.2%。
• 净利率：从2019年的11.9%提升至2023年的12.9%。
• EBITDA：从2019年的306亿元增长至2023年的1870亿元。

总结

旭辉永升服务凭借清晰的战略、高效的执行力和多元化的业务布局，在2021年上半年实现了营收和利润的高速增长。公司通过市场化外拓和BU化战略，持续优化收入结构和提升盈利能力。尽管毛利率有所下降，但公司通过控制费用率和拓展高毛利业务保持了稳健的财务表现。未来，公司有望凭借四轮驱动机制，实现管理规模的高质量扩张，进一步提升市场份额和盈利能力。