同策房产咨询-三城-合肥-南京-苏州-调控新政解读报告_27页_1mb

三城（合肥、南京、苏州）调控新政总结

核心内容概述

本报告对合肥、南京、苏州三城近期房地产调控新政进行了详细解读，分析了政策对市场的影响、房价上涨压力及未来趋势。政策调控主要集中在信贷政策、公积金贷款、土地供应和非户籍购房限制等方面，旨在抑制资产泡沫，稳定市场发展。

主要观点

1. 调控政策扩围：本轮调控政策从一线城市向二线城市扩展，表明国家对房地产市场的关注已从核心城市向二线蔓延。
2. 政策趋紧：二线城市调控政策由松趋紧，地方政府积极贯彻“抑制资产泡沫”的国家政策。
3. 重点调控对象：政策主要影响改善型及投资型购房群体，首套房需求未受影响。
4. 市场压力与趋势：三城房价涨幅较大，存销比偏低，市场面临上涨压力，调控政策是为遏制过热趋势而出台。
5. 未来政策可能进一步收紧：根据房价涨幅、投资价值和土地市场表现，部分城市可能成为后续调控的重点。

关键信息

合肥市楼市新政内容及影响

市场特征：

• 2016年1-7月商品住宅成交面积同比增长15%，均价同比上涨23%。
• 存量面积为175.93万平米，存销比1.67个月，未来房价面临上涨压力。
• 成交面积周期为24-25个月，波谷预计在2016年11月及2017年10月。

南京市楼市新政内容及影响

市场特征：

• 2016年1-7月商品住宅成交面积同比增长86%，均价同比上涨28%。
• 存量面积为271.49万平米，存销比1.9个月，未来房价面临上涨压力。
• 成交面积周期为24-25个月，波谷预计在2016年11月及2017年3月。

苏州市楼市新政内容及影响

市场特征：

• 2016年1-7月商品住宅成交面积同比增长4.6%，均价同比上涨45%。
• 存量面积为421.52万平米，存销比6.95个月，未来房价面临上涨压力。
• 成交面积周期为24-25个月，波谷预计在2017年1月及2017年4月。

新政对市场的影响

苏州新政影响分析

• 二套房首付比例上调：从4成提高到5成，首付款增加22万元，但20年和30年房贷本息总额下降，总体购房成本降低。
• 外来人口影响：预计抑制19.8%的外来人口二套房购买需求。
• 市场趋势：2016年5月-2016年11月处于价格上涨周期，2017年上半年进入价格下行周期。

三城房地产市场长期投资价值

未来调控政策可能扩大的城市

根据房价涨幅、城市投资价值及土地市场表现，以下城市可能是未来调控政策的重点：

• 厦门
• 天津
• 武汉
• 杭州

市场周期性判断

• 合肥：2016年7月-2017年6月处于价格上涨周期，2017年7月进入价格下行周期。
• 南京：2016年5月-2016年9月处于价格上涨周期，2016年10月进入价格下行周期。
• 苏州：2016年5月-2016年11月处于价格上涨周期，2017年上半年进入价格下行周期。

经济形势背景

• 货币供应：2016年7月M2同比增速降至10.2%，创一年来新低。
• 信贷需求：新增人民币贷款远低于预期，结构性问题突出。
• 政策方向：未来货币政策可能保持稳健，调控政策或进一步收紧。

结论

三城房地产市场均面临上涨压力，政策调控旨在遏制过热，稳定市场。合肥、南京、苏州作为投资价值较高的城市，未来可能继续受到政策关注。调控政策对改善型及投资型购房者影响较大，而对首套房需求影响较小。市场周期性判断表明，未来一段时间房价将面临调整，开发商和购房者需关注政策动向，合理配置资源。