调控下的上海房地产市场_14页_1mb

上海房地产市场调控分析总结

一、政策背景

1. 全国楼市政策总览

2020年受疫情影响，全国楼市表现出较强韧性，但部分一线城市如北上广深及部分二线城市楼市出现过热迹象，与“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标不符。因此，2021年一季度这些城市相继出台调控政策，以抑制过热行情，稳定市场预期。

主要调控政策概览

2. 金融监管：严查经营贷入市

2021年一季度，楼市调控重点之一是金融监管，尤其是对经营贷违规流入房地产市场的查处。

• 中央政策：三部委联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严查经营贷贷前、贷中、贷后环节。
• 地方自查：北京、广东、深圳已公布自查结果，违规金额虽小，但“鲶鱼效应”初显，可能加剧局部楼市热度。
• 上海情况：自2021年1月起，上海开展银行自查，截至3月，发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌违规流入房地产市场。部分银行还存在首套房认定不准确、数据填报不规范等问题。

二、上海住宅市场调控

1. 新建商品住宅市场

• 摇号选房与购房积分制度：上海推出购房积分制度，综合家庭、户籍、住房现状、购房记录及社保缴纳情况，对认筹率超过130%的楼盘启用积分排序，积分高者优先进入公证摇号选房。

• 积分计算规则：

  • 基础分（满分60分）：家庭（10分）、上海户籍（10分）、无房（20分）、5年内无购房记录（20分）等。
  • 动态分：社保缴纳情况，自2003年1月起计算，每缴纳1个月社保增加0.1~0.24分。

• 调控目的：优化热门楼盘的摇号机制，确保刚需购房者获得资格，抑制投资行为，稳定市场预期。

• 认筹率数据：2020年12月和2021年1月的认筹率分别高达277%和231%，显示出市场供需失衡。

• 新房市场走势：2020年全年新房成交量达自2017年以来新高，供不应求趋势明显，成交均价相对平稳，主要受限价令影响。

2. 存量住宅市场

• 增值税征免年限上调：从2年提高至5年，旨在减少投资需求，限制住房流动性。
• 规范信息发布：要求中介在挂牌前进行房源核验，未经核验的房源不得发布，以防止虚高挂牌、哄抬价格等行为。
• 学区房市场变化：
  • 实施“公民同招”后，学区房市场快速上涨。
  • 2020年全年学区房成交量占比维持在15~17%之间，较2019年上涨2个百分点。
  • 2021年2、3月，学区房成交量占比开始萎缩，3月仅为12%。
  • 2021年一季度出台的中招新政，将优质高中招生名额分配至各区及普通初中，有望削弱学区房概念。

三、上海土地市场调控

1. 宅地集中供应与限价竞价

• 政策要求：国家自然资源部要求22个重点城市实行住宅用地“两集中”供应（集中发布、集中出让），上海虽未正式发布文件，但已落实该政策。
• 地方措施：上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，要求商品住宅用地实行限价竞价，竞买人需签署承诺书，承诺理性竞价。对非理性竞价的企业，将进行约谈警示，并加强后续监管。

2. 土地市场热度

• 2020年地价与溢价率：商品住宅用地成交楼面地价反弹至27654元/平方米，同比上涨41.5%，溢价率上升至22%。
• 2021年一季度情况：上海一季度成交十幅宅地，八幅溢价成交，平均溢价率13%。2月虹口、普陀两幅中心城区宅地溢价率分别达20%和36%。
• 供应节奏：2021年1月挂牌地块多为去年公告地块，实际新增挂牌较少；2月仅挂牌两幅，3月无新增宅地入市。预计5月将有首批宅地集中供应，可能出台限价竞拍细则。

四、市场现状与展望

• 市场处于政策调整期：当前上海住宅市场正经历政策调整，土地供应明显放缓，新房市场调控政策逐步落地。
• 政策效果：调控政策的实施将有助于稳定市场预期，抑制投资行为，推动市场回归理性。
• 未来趋势：随着政策的持续实施，预计市场热度将逐步降温，尤其是学区房市场可能受到影响，趋于理性。

五、总结

上海房地产市场在2021年一季度面临多重调控政策，包括完善新房摇号机制、规范二手房交易、严查经营贷违规流入及调整土地供应策略。这些措施旨在实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，抑制市场过热，确保市场平稳健康发展。政策效果将在二季度逐步显现，未来市场走势值得关注。