同策房产咨询-武汉-91-楼市房贷新政解读报告_21页_1mb

报告摘要

武汉“9.1”楼市房贷新政解读报告总结

核心内容概述

本报告对武汉“9.1”楼市房贷新政进行了详细解读，分析了政策调控特征、对武汉楼市的影响、市场周期性判断及未来趋势。同时，结合全国房地产市场情况，评估了武汉与其他城市在投资价值、价格涨幅和土地市场表现方面的对比，为购房者和投资者提供了决策参考。

主要观点与关键信息

一、政策调控特征

调控范围扩大：本轮政策调控从一线城市向二线城市扩围。
二线城市政策趋紧：二线城市调控政策由松趋紧，以抑制资产泡沫。
地方政策差异化：各地政策灵活调整，具备进一步操作空间。
政策执行重点：主要针对中心十个城区，外围六个城区未纳入调控。

二、武汉新政解读

首套房仍受支持：首套房政策无变化，未提高首付比例或限购。
二套及以上首付比例上调：
- 1套房或2套房无贷款，再次购买首付比例为40%（之前为20%）。
- 1套房有贷款，再次购买首付比例为40%（之前为30%）。
- 2套房及以上，其中1套贷款未结清，再次购买首付比例为40%（之前为30%）。
- 2套房及以上，贷款均未结清，停贷。
政策影响：
- 对资金实力强的购房者影响较小。
- 二套房门槛提高，但对部分全款购房者影响有限。
- 月供和本息总额下降，总体降低购房成本。
其他措施：
- 土地出让条件调整：竞买保证金比例提升至起始价的60%，溢价部分需在10个工作日内缴清，旨在打击融资拿地行为。
- 预售管理强化：取得预售许可证后需10日内一次性公开全部房源，防止捂盘行为。

三、武汉房地产市场特征

短期表现：2016年1-7月，武汉商品住宅成交量与价格齐升，库存下降，面临价格上涨压力。
中长期趋势：
- 投资价值高于价格，吸引大量开发商进入市场。
- 近三年商品住宅资产价值实质性上涨，导致购房者恐慌，入市意愿增强。
- 三个月移动存销比处于低位，市场基本面良好，价格涨幅较快。

四、未来趋势判断

价格周期：预计2016年2月-2017年5月为价格增速下降周期，2017年6月开始进入新一轮上涨周期。
成交量周期：预计2016年8月-11月为成交量下行周期，2016年12月开始进入上行周期。
政策时机：武汉在进入上行周期前出台政策，有助于稳定市场发展。

五、未来可能出台调控政策的城市

预判城市：杭州、天津、无锡、成都可能成为第二批调控城市。
判定依据：
- 价格涨幅：武汉房价同比涨幅为6.60%，排名全国第10。
- 投资价值：武汉投资价值潜力得分较低，排名全国第10。
- 楼板价涨幅：武汉楼板价同比涨幅为24.43%，排名全国第20。

房地产调控政策背景

一、经济形势背景

货币供应变化：2016年7月M2同比增速降至10.2%，创一年新低；M1同比增速升至25.4%，M1-M2剪刀差创历史新高。
信贷环境：新增贷款额低于预期，信贷需求结构性问题突出，银行对房地产开发贷进行收紧，部分银行调整为短期贷款。
不良贷款风险：2010年以来，商业银行不良贷款余额和比例双升，2016年2季度不良贷款比例达1.75%，政策收紧临近。

武汉房地产市场周期性判断

成交面积周期：32-33个月，波谷预计出现在2016年11月。
成交价格周期：32-33个月，波谷预计出现在2017年5月。
周期关系：成交面积周期提前于成交价格周期约9个月。

总结

武汉楼市新政主要针对二套及以上购房需求，通过提高首付比例和加强土地及预售管理来抑制金融风险和捂盘行为。虽然政策对部分购房者产生影响，但对资金实力强的群体影响有限。短期内，武汉市场量价齐升，库存下降，面临价格上涨压力；中长期来看，武汉房地产投资价值较高，市场基本面良好，价格涨幅较快。未来可能出台调控政策的城市包括杭州、天津、无锡、成都等，武汉作为二线城市，虽未被列为首批调控城市，但其市场表现和政策环境仍需关注。