同策房产咨询-一夜秋风紧--降杠杆-抑制资产泡沫下的楼市变局_96页_4mb

楼市调控与资产泡沫抑制下的市场变局总结

核心内容

2016年，中国房地产市场经历了一系列调控政策，旨在抑制房价过快上涨、防范金融风险、促进经济稳定及应对国内外经济环境变化。政策重点在于防泡沫、稳房价、促去库存和降杠杆，并强调“一市一策”的调控策略。调控政策对市场产生了明显影响，尤其在长三角地区，成交量和成交价均出现下滑趋势。

主要观点

1. 调控政策整体布局

• 2016年7月18日，住建部邀请六家房企董事长与会，摸底楼市情况。
• 2016年9月28日，张高丽主持关于16个热点城市的房地产调控专题会。
• 中央对楼市调控的重视程度高，政策布局非偶然，旨在通过调控稳定市场。

2. 调控政策出台原因及必要性

• 经济和社会稳定：防止房地产过度绑架经济，推动资本流向实体经济。
• 金融系统性风险防控：限制投资和投机购房的杠杆使用，避免金融风险过高。
• 应对外部经济环境恶化：面对发达国家经济复苏和新兴经济体的经济疲软，防止外部冲击对国内经济的影响。
• 房地产市场风险防控：遏制房价过快上涨，防止楼市过热和资产泡沫。

3. 调控政策对市场的影响

• 调控后，长三角地区成交量和成交价明显下降，而其他未调控城市影响较小。
• 调控政策对购房者和开发商均带来压力，尤其是投资客和开发商的借贷风险。

关键信息

1. 房企融资偿付风险

• 2015年下半年，房企集中加杠杆，2017年下半年至2018年面临借贷兑付困难。
• 2016年上半年，部分房企资产负债率高达90%以上，如鲁商置业（93.7%）、嘉凯城（93.6%）等。
• 部分房企如中国恒大、万科A、绿地控股等为负债排名前10的房企。

2. 房地产市场周期性分析

• 成交量周期：平均周期长度为37-38个月，各大城市成交量波峰已过，波谷将出现在2016年10月-2017年9月。
• 成交价周期：平均周期长度为32-33个月，2016年2月-2017年2月为价格周期波峰，2017年6月-2018年10月为价格周期波谷。
• 未来楼市可能面临价格调整，尤其是2017年下半年至2018年。

3. 各城市市场特征

4. 案例分析

• 北京：成交量同比下滑12%，均价上涨31%，存销比5.9个月，房价仍具上涨压力。
• 天津：成交量同比大幅上扬76%，均价上涨13%，存销比5.9个月，未来房价仍有上涨空间。
• 青岛：成交量同比上涨56%，均价略降0.7%，存销比10个月，房价处于合理区间。
• 大连：成交量同比上涨3%，均价上涨3%，存销比10个月，未来房价面临上涨压力。
• 上海：成交量同比增长1%，均价上涨19%，存销比5个月，未来房价面临上涨压力。
• 南京：成交量同比暴增50%，均价上涨31%，存销比2.3个月，房价面临上涨压力。
• 合肥：成交量同比增长16%，均价上涨31%，存销比1.6个月，未来房价面临上涨压力。
• 苏州：成交量同比下滑12%，均价上涨48%，存销比6.7个月，房价面临上涨压力。
• 杭州：成交量同比暴增47%，均价上涨9%，存销比3.9个月，房价面临上涨压力。
• 西安：成交量同比增长29%，均价上涨3%，存销比8.7个月，房价处于合理区间。
• 长沙：成交量同比增长48%，均价上涨11%，存销比6个月，未来房价面临上涨压力。

对房企的建议

1. 优化融资结构：减少短期债务，增加长期融资，降低财务风险。
2. 调整销售策略：根据市场周期和政策变化，灵活调整销售节奏和价格策略。
3. 加强项目去化：提高销售效率，减少库存压力。
4. 关注政策变化：及时响应调控政策，避免政策风险带来的影响。
5. 控制成本：在市场调整期，控制开发成本，提高项目盈利能力。
6. 关注购房者行为：防范购房者因房价下跌而违约的风险，优化客户结构。

结论

2016年房地产调控政策对市场产生了深远影响，抑制了房价过快上涨，但也给房企带来了融资和销售方面的压力。未来1-2年，楼市将进入调整期，成交量和价格均可能出现波谷，房企需积极应对，优化策略，以降低风险并保持市场竞争力。