同策房产咨询-郑州-914--楼市调控新政解读报告_21页_1mb

郑州“9.14”楼市调控新政解读报告总结

核心内容概述

本报告分析了郑州在2016年9月14日出台的楼市调控政策，并结合市场表现、经济形势及未来趋势，对政策背景、调控特征、市场现状及未来政策可能性进行了深入解读。

调控政策特征

1. 调控范围扩大

   • 调控政策从一线城市向二线城市扩展。
   • 二线城市调控政策由松趋紧。

2. 政策执行力度

   • 地方政府积极贯彻国家“抑制资产泡沫”政策。
   • 地方调控政策差异明显，具有一定的灵活性。

郑州楼市新政解读

主要政策及影响

郑州房地产市场现状

市场表现

• 成交量与价格
  2016年1-8月，郑州商品住宅成交面积达1077.12万平米，同比暴增62%；成交均价为9371.5元/平米，同比增长7%。

  • 商品住宅批准上市面积同比增长14%。

• 土地市场

  • 土地市场升温，下半年“地王”频出，部分地块价格接近一线城市。
  • 土地价格快速上涨导致楼市风险升高，成为调控政策出台的重要动因。

市场趋势判断

• 周期性分析

  • 郑州商品住宅成交面积及价格周期均为22-23个月。
  • 成交面积周期提前于价格周期约5个月。
  • 2017年5月及10月将分别迎来波谷。

• 当前阶段

  • 量价均处于上涨趋势，调控政策出台时机较为合适。

郑州房地产投资价值与价格关系

投资价值与价格对比

• 价值-价格均衡线
  • 当前郑州房地产价格大于投资价值，偏离度不断增大，存在较大风险。
  • 中长期来看，郑州属于风险城市，房价上涨压力较大。

经济形势与政策背景

货币政策与贷款环境

• M2与M1增速

  • 2016年7月M2同比增速降至10.2%，M1同比增速达25.4%，M1-M2剪刀差创历史新高。
  • 表明市场流动性充裕，未来可能面临调控政策收紧。

• 银行贷款与不良贷款

  • 商业银行不良贷款余额从2010年一季度的4701亿元增长至2016年二季度的14373亿元，增长206%。
  • 银行对房地产开发企业贷款有所管控，部分银行将开发贷周期由2年期改为短期贷款。

未来政策调整可能性

政策出台判定依据

郑州与其它城市对比

• 房价涨幅排名

  • 郑州房价同比涨幅15.87%，环比涨幅2.96%，排名靠前。
  • 郑州楼板价涨幅195.44%，位列全国第三。

• 投资价值潜力排名

  • 郑州投资价值潜力得分0.429489，排名第6。
  • 未来有可能进一步出台调控政策的城市包括：杭州、天津、无锡、成都、福州、宁波。

总结

郑州楼市调控政策整体力度一般，但针对土地市场和商品房销售行为进行了有效干预，旨在抑制“地王”现象和控制市场风险。当前郑州房地产市场仍处于量价齐升阶段，房价上涨压力较大，且价格偏离投资价值，中长期存在较大风险。结合宏观经济形势及土地市场表现，郑州未来存在政策进一步收紧的可能性，但目前尚未达到最紧阶段。