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沪上楼市调控收紧，楼市变局将在2017年

核心内容

2016年10月8日，上海市出台“沪六条”楼市调控政策，进一步收紧限购、限贷、土地供应及资金监管，以遏制房价上涨和房地产泡沫，同时防范系统性金融风险。此政策标志着上海楼市进入调整期，预计2017年将迎来市场变局。

主要观点

1. 调控政策内容

• 限购政策：本市户籍家庭限购2套，非本市户籍需连续个税或社保5年，限购1套。同时，限制离婚后6个月内购房，防止假离婚规避限购。
• 限贷政策：普通自住房首付比例最低50%，非普通自住房最低70%。银行、信托、资管等不得用于土地竞买资金。
• 土地政策：加大商品住房用地供应，提高配建和自持比例，降低房企开发成本和周转率。同时，增加土地供应量，控制地价上涨。
• 资金监管：全面实行存量住房交易资金监管，严禁首付贷、过桥贷等违规金融行为，防止资金违规流入楼市。
• 市场行为监管：加强房地产经纪行业监管，推动交易公开透明，打击违规行为。

2. 市场反应

• 调控政策实施后，上海案场来访量和来电量均大幅下降，降幅超过40%。
• 投资客减少，新增客户受限，改善型客户受影响较大。
• 违规银行、中介及开发商受到严格管控。

3. 市场趋势研判

• 上海楼市在2016年3月进入销售面积下行周期，预计2017年9月将出现向上拐点。
• 价格方面，2016年2月进入下行周期，预计2017年2月出现价格拐点。
• 各区域市场周期不同，如南汇、嘉定为22-23个月，而浦东、松江、中心城区为38-39个月。

关键信息

1. 市场数据

• 2016年1-10月，上海市商品住宅成交面积1263.5万平米，同比增长8.7%，均价37919元/平米，同比上涨22%。
• 公寓市场：成交面积1045.1万平米，同比增长2.4%，均价38607元/平米，同比上涨26%。
• 别墅市场：成交面积218.4万平米，同比增长55%，均价35107元/平米，同比上涨4.1%。
• 库存情况：截至2016年11月2日，商品住宅存量面积718.26万平米，3个月移动存销比为5.71个月。

2. 市场调整预期

• 由于2016年市场透支未来需求，2017年市场需求将进入修复期。
• “地王”频现后，市场将进入调整期，房价可能面临下降压力。
• 2017年下半年至2018年，可能集中爆发“四重危机”，包括经济周期、货币政策、房企债务偿付及购房者配资还款周期。

3. 房企策略建议

• 营销策略：在市场下行周期内，房企应平价跑量，避免涨价；在市场博弈期，保持价格平稳；在市场回升期，加快推盘。
• 拿地策略：把握市场大幅下调后的土地市场机会，避开高价地王，优先考虑高投资价值区域的土地。
• 资金管理：加强资金来源审查，防止违规融资流入楼市，合理控制拿地和开工节奏。

未来政策预判

• 限购类住宅：可能针对“类住宅”产品出台限购措施，以防止炒作。
• 房产税：可能扩大征税对象范围和力度，抑制投资投机性需求。
• 交易税费：可能恢复二手房交易营业税免征年限为5年，减少置换型需求。
• 土地供应：继续增加土地供应，控制地价上涨，防止系统性风险。
• 金融监管：加强金融机构对房地产市场的资金监管，防止违规融资行为。

结论

2017年上海楼市将面临政策收紧、市场调整、资金监管和金融风险等多重挑战。房企需提前调整策略，以应对市场变局。同时，政策对市场预期和舆论环境的引导也将成为调控的重要组成部分。