同策房产咨询-20170515上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年05月08日——2017年05月14日）

核心内容概览

本周同策咨询研究部对房地产市场进行了全面分析，涵盖商品住宅、公寓、别墅、商业、写字楼等主要物业类型，重点分析了市场供需、价格走势、成交结构及典型项目表现。

主要观点

• 市场整体趋势：商品住宅成交量环比下降15%，成交均价环比下降4%，市场整体呈现降温态势；公寓成交量环比下降14%，均价环比下降3%；别墅成交量和均价双双下滑；商业成交量大幅上升42%，均价上涨5%；写字楼成交量和均价均大幅上涨，分别环比上升167%和79%。
• 政策影响：4月以来，多地出台限购、限贷等政策，叠加房贷利率上调，抑制了市场热度，影响了购房者的购买意愿，对房企销售造成压力。
• 供需结构变化：商品住宅市场中，刚需和改善型需求仍占主导，90平米以下及90-120平米房源去化占比超过6成；商业市场中，住宅配套商铺占比过半，显示出社区商业的发展潜力。

关键信息

商品住宅

• 供应：本周供应10.82万平米，环比上升34%；入市房源943套。
• 成交：14.10万平米，环比下降15%；均价48442元/平米，环比下降4%。
• 热点项目：
  • 招商中环华府：推出100-120平米房源，274套，均价7.5万元/平米，去化6成。
  • 恒大御澜庭：加推90平米2房和127平米3房，552套，均价3.3万元/平米，去化7成。

公寓

• 供应：10.01万平米，环比上升31%；入市房源943套。
• 成交：12.32万平米，环比下降14%；均价49577元/平米，环比下降3%。
• 热门板块：
  • 宝山大场板块招商中环华府以161套成交登顶。
  • 外高桥板块、朱家角板块项目表现突出。
• 市场分析：中内环项目占据成交前十榜单，豪宅市场在限购背景下出现回暖迹象，部分投资需求回流。

别墅

• 供应：0.82万平米，环比上升81%。
• 成交：1.77万平米，环比下降22%；均价40561元/平米，环比下降11%。
• 热销项目：
  • 联排别墅：旭辉阳光海（旭辉圆石滩）去化4套，成交面积852平米。
  • 独栋别墅：佘山宝石别墅去化4套，成交面积1845平米。
• 市场分析：奉贤海湾板块因配套完善、生态环境优越，成为别墅市场热点。

商业

• 供应：0.11万平米，环比持平。
• 成交：2.26万平米，环比上升42%；均价28039元/平米，环比上升5%。
• 热门项目：
  • 惠康苑社区商铺以5341平米成交登顶。
  • 青浦万达茂、大华兰湖天境等项目表现亮眼。
• 市场分析：商业市场在政策及供应影响下表现活跃，住宅配套商铺成为主力成交类型。

写字楼

• 供应：0.00万平米，环比持平。
• 成交：2.23万平米，环比上升167%；均价32325元/平米，环比上升79%。
• 热门项目：
  • 恒基旭辉中心以40套成交登顶。
• 市场分析：受政策和供应影响，上海写字楼整体空置率攀升，但净吸纳量提升，核心商务区写字楼备受投资者青睐。

典型项目分析：招商中环华府

• 物业地址：宝山环镇北路文海路路口。
• 开盘时间：2017年5月10日加推。
• 项目亮点：
  • 项目稀缺性高，是板块内为数不多的住宅项目。
  • 户型设计合理，注重功能性与舒适性，精装升级。
  • 交通便利，毗邻上海大学，近轨交7号线，规划多条轨道交通。
  • 商业配套醇熟，周边有沃尔玛、宜家等生活设施，未来发展潜力大。

同策咨询研究部建议

• 政策应对：建议关注政策对市场流动性的影响，关注房贷利率调整对购房成本和成交量的影响。
• 市场策略：开发商可考虑“以价换量”策略，以应对市场降温。
• 市场发展：建议增加土地供应、释放二手房存量、减免交易税费等措施，以改善供需关系。

信息来源与联系方式

• 数据来源：DataIn，同策咨询研究部。
• 研究总监：宋红卫。
• 联系方式：
  • 电话：51560606-8139 / 13816098769
  • 网站：www.tospur.com
  • 微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论

总结

本周房地产市场在多重政策影响下整体趋于平稳，部分城市出现市场降温。商品住宅和公寓市场成交量有所下滑，但商业和写字楼市场表现活跃。招商中环华府作为本周热销项目，凭借其地理位置、户型设计及配套优势，成为市场关注焦点。同策咨询研究部建议关注政策变化及市场供需关系调整，以把握未来市场走势。