同策房产咨询-杭州-918--楼市调控新政解读报告_20页_1mb

杭州“9.18”楼市调控新政总结

核心内容概述

2016年9月18日，杭州市出台新一轮房地产调控政策，旨在抑制房价过快上涨，防范房地产泡沫。此次政策具有较强的针对性，主要限制外来投资需求，同时为未来政策调整预留空间。政策背景包括一线城市房价上涨、杭州因G20、亚运会等利好消息带来的市场预期升温，以及整体流动性充裕、金融风险上升等因素。

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杭州楼市新政解读

限购政策

• 政策内容：

  • 在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
  • 限购范围包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县（市）。
  • 新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。
  • 房地产开发企业、房地产经纪机构需凭房产档案管理部门出具的确认信息或《非本市户籍居民家庭杭州市区住房情况查询记录》签订买卖合同或转让合同，违反限购规定将无法办理房产交易确认手续。

• 影响分析：

  • 预计短期内对非本地投资需求有一定抑制作用，但整体影响有限。
  • 原因包括：外地人首套房仍可购买，投资客可借助他人购房资格；杭州有购房落户政策，购房后可解除限购限制。

• 影响程度：一般（部分区域） / 小（整体市场）

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杭州房地产市场特征

市场表现

• 2016年1-8月，杭州商品住宅成交面积同比增长45%，均价上涨6%。
• 截至2016年8月末，商品住宅存量面积为175.93万平米，三个月移动存销比为5.22个月，显示未来房价仍有上涨压力。

长期投资价值

• 杭州房地产资产价值近三年实现保值功能。
• 但当前房价高于投资价值，且偏离度持续扩大，属于风险城市。

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杭州房地产市场周期性判断

• 成交面积周期：2015年8月-2017年8月，波峰为2015年8月，波谷为2016年7月。
• 成交价格周期：2016年12月-2018年12月，波峰为2016年12月，波谷为2017年11月。
• 当前市场状态：量价齐升，调控政策出台为最佳时机。

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调控政策出台判定依据

价格涨幅

• 杭州2016年8月房价同比上涨23.27%，环比上涨10.10%，涨幅排名靠前。
• 全国房价涨幅排名中，杭州位列第6。

城市投资价值

• 杭州城市投资价值得分为0.429489，排名第6。
• 投资价值较大的城市包括深圳、上海、北京等，杭州虽排名靠后，但市场仍较活跃。

土地市场压力

• 杭州楼板价同比涨幅为115.68%，排名第7。
• 地王频出、土地价格快速上涨的城市如合肥、南京、郑州等，也可能是政策调控对象。

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未来可能出台调控政策的城市

• 预判城市：天津、无锡、成都、福州、宁波。
• 依据：房价涨幅、城市投资价值、楼板价涨幅等综合因素。

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经济与金融背景

• 货币供应：2016年7月M2同比增速降至10.2%，M1同比增速达25.4%，M1-M2剪刀差创历史新高。
• 贷款情况：居民按揭贷款仍为贷款主力，但银行对房地产开发企业贷款有所收紧，部分银行将开发贷由2年期改为1年期甚至半年期。
• 不良贷款：2010年以来不良贷款余额和比例双升，2016年2季度不良贷款比例达1.75%，显示金融风险上升。

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结论

杭州房地产市场在2016年呈现量价齐升趋势，但房价已明显高于其投资价值，属于风险城市。此次调控政策主要针对外来投资需求，短期内影响有限，但为未来政策调整预留空间。结合市场周期、房价涨幅、投资价值和土地市场等因素，杭州未来仍可能面临进一步调控政策的出台。