2018年上海土地市场报告3月刊_16页_1mb

报告摘要

上海土地市场报告（2018年3月刊）总结

核心内容概述

2018年2月，上海土地市场呈现供应和成交面积环比下降、成交金额同比上升的趋势。全市共公示土地14幅，合计53.84公顷，环比下跌14%，同比上涨556%。其中住宅用地（动迁安置房）4幅，租赁用地2幅，商办用地6幅（含1幅加油站），工业用地2幅。2月全市共成交土地13幅，合计66.66公顷，环比下跌34%，同比下滑12%。总成交金额达164亿元，环比和同比分别上涨200%和70%。值得注意的是，住宅用地成交金额仅为6亿元，环比下跌86%，同比下跌94%。商办用地成交金额为153亿元，环比和同比分别暴涨3606%和17522%。

主要观点

住宅用地供应减少：自2017年10月起，上海已连续5个月无以可售商品住宅为主的宅地出让，住宅用地供应逐渐向租赁和动迁安置房倾斜。
租赁用地成为重点：租赁用地供应量大幅增加，截止2018年2月，已公示租赁用地31幅，总面积87.27公顷，预计新增超过2.4万套租赁住宅。租赁用地多由国企掌握，未来即使对民企开放，也会有严格资质审查。
商办用地转向精细化：商办用地从粗放式发展转变为带规划转让，对拿地企业提出了更高的要求，如自持比例、企业类型等，使得部分房企失去拿地资格。
土地市场格局变化：上海土地市场将形成地方国企与品牌房企各占一半的局面，中小房企面临无地可拿的困境。
土地价格趋于理性：2月平均楼面地价为7861元/平米，环比大涨190%，但同比下跌5%。住宅楼面价降至4313元/平米，同比下跌55%，商办楼面价则从2017年6月的28674元/平米下跌至万元以内。

关键信息

土地供应情况

2月公示地块：
- 住宅用地（动迁安置房）4幅，合计18.50公顷。
- 商办用地6幅（含1幅加油站），合计18.50公顷。
- 工业用地2幅。
- 其中闵行金虹桥板块的“上海市闵行区新虹街道中国博览会会展综合体配套5号停车场控详规划局部调整地块”为2月公示面积最大的商业地块，面积达12.18公顷，但实际可建面积仅2.8万平米，规划为休闲景观、街巷、餐饮及旅馆业。
3-4月拟出让地块：
- 3-4月至少会有6幅商办用地出让，合计18.50公顷，分别位于松江（2幅）、普陀（1幅）、闵行（3幅）。
- 3月预计出让7幅商办用地，其中松江2幅位于新城东区板块，闵行1幅位于金虹桥区域。

土地成交情况

2月成交地块：
- 住宅用地1幅，面积6.64公顷，成交楼面均价4313元/平米。
- 商办用地5幅，分别位于浦东（2幅）、松江（2幅）、青浦（1幅），合计28.49公顷（含动迁安置房）。
- 总成交面积66.66公顷，总成交金额164亿元，其中商办用地成交金额153亿元，占比93.3%。
2月成交金额构成：
- 纯宅地成交金额6亿元。
- 含住宅性质的综合性用地成交金额3亿元。
- 商办用地成交金额153亿元。

土地成交金额走势

2月成交金额：164亿元，是上海土地市场史上成交金额最高的2月。
住宅用地成交金额：6亿元，环比和同比分别下跌86%和94%。
商办用地成交金额：153亿元，环比和同比分别暴涨3606%和17522%。

楼面地价走势

2月平均楼面地价：7861元/平米，环比上涨190%，同比下跌5%。
住宅楼面地价：4313元/平米，环比上涨14%，同比下跌55%。
商办楼面地价：10019元/平米，环比上涨15%，同比上涨360%。

重点地块分析

龙阳路商办文体用地

地块信息：
- 由19幅地块组合而成，涉及7个街坊，出让面积25.44公顷，总建筑面积137.46万平方米。
- 最终成交金额137.72亿元，楼面价约10000元/平米，溢价率0.007%。
- 该地块是上海有史以来最大的宗地，规划为办公、商业、文化建筑，最高建筑200米，100%自持。
意义：
- 该地块的出让标志着上海土地市场向“站城一体化”转型。
- 建成后将改善区域商业办公规模不足的现状，推动区域整体转型。

未来趋势预测

住宅用地：未来将以租赁用地和保障性住宅为主，住宅用地供应量有限。
商办用地：将继续以带规划转让为主，对拿地企业提出更高要求，如自持比例、企业类型等。
土地市场格局：将形成地方国企与品牌房企主导的格局，中小房企将逐渐退出市场。
土地出让金来源：主要来源于住宅和商办用地，未来可能持续走低。

附录信息

2月公示地块（去除工业/仓储/其他）：
- 包含动迁安置房、租赁住房、商办等类型地块。
- 其中浦东新区“十二五”保障房曹路基地14-02地块为动迁安置房用地，面积6.64公顷，规划建筑面积13.29万平方米，挂牌起价57307万元。
2月成交地块（去除工业/仓储/其他）：
- 包括商业、商住动迁安置房、商办等类型地块。
- 2月成交地块中，住宅仅1幅，面积6.64公顷，成交楼面均价4313元/平米。
- 商办用地5幅，合计28.49公顷，成交金额153亿元，其中浦东龙阳路地块成交金额137.72亿元，楼面价约10000元/平米。