2018年4月刊上海土地市场报告_20页_2mb

上海土地市场报告（2018年4月刊）总结

一、核心内容与主要观点

土地供应情况

• 2018年1季度，上海土地市场公示地块共计50幅，合计213.75公顷，同比上涨147%，环比下跌40%。
• 其中，住宅用地公示17幅，合计89.99公顷，占比42%，同比上涨185%，环比下滑61%。
• 商办用地公示16幅，合计66.99公顷，占比31%，同比和环比分别上涨87%和160%。
• 3月份土地市场公示地块22幅，合计97.64公顷，同比和环比分别上涨160%和81%。
• 住宅用地在3月占公示总量的53%，同比和环比分别上涨608%和71%。
• 商办用地在3月占公示总量的22%，同比和环比分别下降46%和77%。
• 工业用地在3月公示量为35.75公顷，同比上涨406%，环比上涨576%。

土地成交情况

• 2018年1季度，上海土地市场成交地块62幅，合计260.24公顷，同比上涨88%，环比下滑26%。
• 住宅用地成交24幅，合计611公顷，占成交总量的45%，占比较上个季度下降30%。
• 商住办综合用地成交2幅，合计1.14公顷。
• 商办用地成交14幅，合计58.90公顷，同比和环比分别上涨373%和208%。
• 工业用地成交64.38公顷，同比上涨372%，环比上扬7%。
• 3月土地成交22幅，合计92.39公顷，同比上涨208%，环比上涨825%。
• 住宅用地占成交总量的67%，同比和环比分别上涨46%和57个百分点。
• 商办用地占3月成交总量的11%，同比上涨46%，环比下滑77%。

土地成交金额走势

• 2018年3月，上海土地成交总金额为71亿元，同比小幅下滑3.77%，环比大跌56.38%。
• 排除2月重量级商办地块影响后，环比上涨550%。
• 住宅用地成交金额41亿元，环比上涨618%，同比下跌27%。
• 商办用地成交金额28亿元，环比下跌82%，同比上涨56%。
• 2018年1季度土地成交总金额290亿元，同比上涨16%，环比下跌36%。

楼面地价走势

• 2018年3月全市土地成交楼面地价为4621元/平米，同比和环比均负增长。
• 住宅用地楼面地价为3867元/平米，同比下跌83%，环比下跌10%。
• 商办用地楼面地价为11346元/平米，环比上涨25%，同比下跌14%。

二、关键信息与趋势分析

供应结构变化

• 上海土地供应结构明显向住宅和商办倾斜，工业和其他用地占比相对较低。
• 住宅用地供应量虽同比上升，但环比下降，且自2017年10月起连续5个月无经营性纯住宅用地出让。
• 商办用地供应量大幅增加，且地块多为带规划转让，限制了部分房企的参与。

拿地门槛提高

• 租赁用地掌握在国企手中，未来虽可能放开，但对企业资质将有严格审查。
• 商办用地多要求100%自持物业，对房企运营能力提出更高要求。

区域供应与成交

• 浦东新区在2018年1季度土地供应和成交中均占据主导地位。
• 宝山和松江成交量较高，尤其在工业和动迁安置房方面。
• 3月上海土地成交集中在浦东、松江、宝山等区域，合计占总量的65%以上。

地块特征与市场影响

• 宝山区N12-1001编制单元13A-02地块是2018年首幅可售纯住宅用地，起始价27.91亿元，楼面价30194元/平米，要求15%自持比例。
• 长风4C北地块商办用地溢价率达81.56%，成交楼面价达37489元/平米，标志着商办地块价值的回升。

政策与市场展望

• 上海持续推进租购并举，租赁用地成为新增量。
• 地方政府对土地财政依赖逐步减弱，房地产税立法可能影响土地市场。
• 土地市场将向地方国企和品牌房企集中，中小房企拿地难度加大。

三、未来趋势预测

• 2018年4-5月预计至少有4幅住宅用地出让，包括2幅经营性纯宅用地和2幅动迁安置房用地。
• 3幅商办用地和5幅工业及其他用地也将推出。
• 随着租赁用地和商办用地的增多，土地市场将更加注重质量和运营能力。
• 住宅用地楼面价预计仍将处于低位，但土地供应量有限，市场热度仍将持续。

四、总结

2018年1季度上海土地市场呈现供应量增长、成交热度回升的态势，但土地价格整体下降，市场进入理性调整阶段。住宅用地供应减少，商办用地增加且自持要求提高，土地市场格局逐渐向国企和品牌房企倾斜。政策层面推动租赁住房发展，进一步限制了住宅用地供应。未来，上海土地市场将更加注重土地质量和开发企业的运营能力，中小房企将面临更大挑战。