2018年4月刊上海土地市场报告_22页-2mb

上海土地市场报告（2018年4月刊）总结

核心内容概述

2018年1季度，上海土地市场呈现显著变化，土地供应与成交均有所增长，但市场结构发生调整。住宅用地供应和成交占比下降，商办用地成为主要增长点，而租赁用地和动迁安置房用地则成为新的供应主力。土地出让金和楼面地价整体下行，但部分商办地块溢价率较高。

主要观点与关键信息

一、土地供应情况

• 2018年1季度土地供应总量：213.75公顷，同比上涨147%，环比下跌40%。
• 住宅用地供应：17幅，合计89.99公顷，占总供应量的42%，同比上涨185%，环比下滑61%。
• 商办用地供应：16幅，合计66.99公顷，占总供应量的31%，同比、环比分别上涨87%和160%。
• 工业及其他用地供应：55.36公顷，同比上涨247%。
• 3月土地供应：97.64公顷，同比、环比分别上涨160%和81%。其中住宅用地供应占比达53%，商办用地10.48公顷。

二、土地成交情况

• 2018年1季度土地成交总量：260.24公顷，同比上涨88%，环比下滑26%。
• 住宅用地成交：24幅，合计611公顷，占成交总量的45%，占比较上季度下降30%。
• 商办用地成交：14幅，合计58.90公顷，同比、环比分别上涨373%和208%。
• 工业用地成交：64.38公顷，同比上涨372%，环比上涨7%。
• 3月土地成交总量：92.39公顷，同比上涨208%，环比上涨825%。其中住宅用地占67%，商办用地10.31公顷。

三、土地成交金额走势

• 2018年3月土地成交总金额：71亿元，同比小幅下滑3.77%，环比大跌56.38%。
• 住宅用地成交金额：41亿元，环比上涨618%，同比下跌27%。
• 商办用地成交金额：28亿元，环比下跌82%，同比上涨56%。

四、楼面地价走势

• 2018年3月楼面地价：4621元/平米，同比、环比均负增长。
• 住宅楼面地价：3867元/平米，环比下跌10%，同比下跌83%。
• 商办楼面地价：11346元/平米，环比上涨25%，同比下跌14%。

五、重点地块分析

• 宝山区N12-1001编制单元13A-02地块：2018年4月12日出让，住宅用地，面积4.20公顷，起始价27.91亿元，楼面价30194元/平米，要求自持15%住宅物业用于租赁。
• 长风4C北地块：商办用地，面积0.82公顷，起始价42300万元，成交价76800万元，溢价率81.6%，楼面价37489元/平米，要求100%自持物业。

六、市场趋势解读

• 住宅用地供应减少：自2017年10月起，上海连续5个月无经营性住宅用地出让，但3月迎来两宗含可售商品住宅的纯宅地块入市。
• 商办用地转型：商办用地从粗放式开发转向精品地块和社区配套，且要求开发商自持物业，进入门槛提高。
• 租赁用地与动迁安置房主导：租赁用地主要由国企掌握，动迁安置房用地成为住宅市场的重要组成部分。
• 土地财政转型：随着房地产税立法的推进，地方政府对土地出让金的依赖将逐步降低，土地价格可能趋于理性。

附录信息

• 附录1：2018年3月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）
  包括动迁安置房、商业、商办等，如宝山区N12-1001编制单元13A-02地块（住宅）、闵行区浦江社区MHP0-1312单元28-01地块（商业）、青浦区徐泾镇徐乐路西侧A18-05地块（商办）等。

• 附录2：2018年3月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）
  包括动迁安置房、租赁住房、商业、商办等，如嘉定区江桥镇北虹桥社区09-09、09-10地块（商业）、长风4C北地块（商办）、松江区中山街道国际生态商务区7-2号地块（办公）等。

市场展望

• 上海土地市场将逐步形成国企与品牌房企主导的格局。
• 住宅用地供应将更加有限，租赁用地和动迁安置房用地将成为主要供应来源。
• 商办用地的自持要求和规划限制将提升拿地门槛，对房企资金实力和运营能力提出更高要求。
• 土地出让金和楼面地价的下行趋势将持续，但部分优质地块仍可能实现高溢价。

总结

2018年1季度上海土地市场供应和成交均呈现增长，但市场结构发生重大变化，住宅用地供应减少，商办和租赁用地成为主导。政策调控和市场变化促使土地市场更加理性，房企需适应新的市场环境，提升运营能力。未来，上海土地市场将更加聚焦于国企与品牌房企，土地供应将更加集中于动迁安置房和租赁用地。