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上海土地市场报告（2018年3月刊）总结

核心内容概览

2018年2月，上海土地市场呈现以下特点：

• 土地供应：全市共公示14幅土地，合计53.84公顷，环比下降14%，但同比大幅增长556%。
• 土地成交：全市共成交13幅土地，合计66.66公顷，环比下降34%，同比下滑12%。
• 成交金额：全市土地成交总金额达164亿元，环比和同比分别上涨200%和70%，创2018年2月成交金额新高。
• 土地类型分布：住宅用地仅占成交面积的10%，商办用地占比最高，达73.5%。
• 楼面地价：平均楼面地价为7861元/平米，环比大涨190%，同比下跌5%。

主要观点

一、市场供应结构变化显著

• 经营性宅地供应停滞：自2017年10月起，上海已连续5个月无以可售商品住宅为主的宅地入市。
• 租赁用地成为新主力：租赁用地在“十三五”规划中占比高达64%，且主要由地方国企掌控，未来可能逐步开放给民企，但需严格审查企业资质。
• 商办用地转型：商办用地从粗放式发展转向带规划转让，对房企资质和运营能力提出更高要求，导致部分房企失去拿地资格。

二、土地成交情况分析

• 住宅用地成交低迷：2月住宅用地仅成交1幅，面积6.64公顷，金额6亿元，环比和同比分别暴跌86%和94%。
• 商办用地成交亮眼：商办用地成交面积达45.26公顷，金额153亿元，环比和同比分别暴涨3606%和17522%。
• 最大地块成交：浦东新区北蔡Z000501单元地块以137.72亿元成交，为上海有史以来最大宗土地，楼面价约10000元/平米，全部自持，预计2026年竣工。

三、市场趋势与格局

• 土地市场格局分化：未来上海土地市场将形成地方国企与品牌房企两极分化的格局。
• 调控持续影响市场：政府通过严查资金来源、控制高杠杆等手段，遏制高溢价现象，土地价格趋于理性。
• 区域发展重点转移：土地供应从主城区向外围区域扩展，如宝山、青浦、松江等地，满足不同区域的租住需求。

关键信息

1. 土地供应情况

• 2018年2月公示地块：
  • 共14幅，合计53.84公顷。
  • 包括住宅（动迁安置房）4幅，租赁用地2幅，商办用地6幅（含1幅加油站），工业用地2幅。
  • 最大地块为闵行金虹桥板块的商业地块，面积12.18公顷，可建面积仅2.8万平米。

2. 土地成交情况

• 2018年2月成交地块：
  • 共13幅，合计66.66公顷。
  • 住宅用地仅1幅，面积6.64公顷，金额6亿元。
  • 商办用地5幅，面积45.26公顷，金额153亿元。
  • 总成交金额164亿元，创2018年2月新高。

3. 土地成交金额走势

• 2月成交金额164亿元，环比和同比分别上涨200%和70%。
• 纯宅地成交金额仅6亿元，环比下跌86%，同比下跌94%。
• 商办用地成交金额暴涨，成为主要贡献来源。

4. 楼面地价走势

• 2月平均楼面地价7861元/平米，环比大涨190%，同比下跌5%。
• 宅地楼面价4313元/平米，环比上涨14%，同比下跌55%。
• 商办地块楼面价环比和同比分别上涨15%和360%。

5. 未来市场展望

• 3-4月拟出让地块：预计3-4月将出让6幅商办用地，合计18.50公顷，主要分布在松江、普陀、闵行等地。
• 租赁住房发展：上海市政府推动租赁住房市场，与多家银行签署合作协议，支持租赁住房融资与运营。
• 土地出让门槛提高：商办用地对自持比例和运营能力要求提高，限制了部分房企参与拿地的可能。

附录要点

• 附录1：2018年2月公示地块（去除工业/仓储/其他）：

  • 包括动迁安置房、商办、租赁住房等类型。
  • 其中最大地块为闵行金虹桥板块的商业地块，面积12.18公顷。

• 附录2：2018年2月成交地块（去除工业/仓储/其他）：

  • 包括商业、商住动迁安置房、商办等类型。
  • 最大成交地块为浦东新区北蔡Z000501单元地块，成交金额137.72亿元。

总结

2018年2月上海土地市场在调控背景下发生结构性转变，经营性宅地供应减少，租赁和保障性住房用地成为主要供应类型。商办用地在政策引导下成为成交主力，尤其以浦东新区北蔡Z000501单元地块为代表，成交金额创历史纪录。土地市场呈现出地方国企与品牌房企主导的格局，市场门槛提高，房企竞争加剧，未来土地市场将更加聚焦于具备开发运营能力的企业。