2018年上海土地市场报告3月刊_18页-2mb

上海土地市场报告（2018年3月刊）总结

核心内容

2018年2月，上海土地市场呈现出住宅用地供应减少、商办用地活跃、土地成交金额大幅上升的趋势。整体市场格局受到“十三五”规划和《上海2035总体规划》的影响，土地供应主体发生变化，经营性宅地入市频率显著下降。

主要观点

• 土地供应格局变化：受政策影响，上海土地市场已连续5个月无经营性宅地入市，住宅用地供应主要转向租赁住房及动迁安置房。
• 商办用地成为主力：商办用地在2月的成交面积和金额均创历史新高，成为市场主要推动力。
• 土地成交金额创新高：2月上海土地成交总金额达164亿元，环比和同比分别上涨200%和70%。
• 楼面地价波动明显：2月平均楼面地价为7861元/平米，环比大涨190%，但同比略有下降。
• 政策导向明显：租赁住房用地和保障性住房用地占比上升，商办用地对自持比例和运营要求提高，限制了部分房企的拿地能力。

关键信息

一、报告摘要（核心数据及观点）

• 2018年2月：全市各类土地公示14幅，合计53.84公顷，环比下跌14%，同比上涨556%。
• 住宅用地：4幅，含动迁安置房，合计18.50公顷。
• 商办用地：6幅（含1幅加油站），合计18.50公顷。
• 工业用地：2幅，合计12.64公顷。
• 土地成交：13幅，合计66.66公顷，环比下跌34%，同比下滑12%。
• 成交金额：164亿元，环比上涨200%，同比上涨70%。
• 纯宅地成交：仅1幅，面积6.64公顷，成交金额6亿元，环比、同比分别暴跌86%和94%。
• 商办用地成交：5幅，合计25.44公顷，总建筑面积137.46万平米，成交金额153亿元，环比、同比分别暴涨3606%和17522%。
• 最大成交地块：浦东新区北蔡Z000501单元（白杨路以东片区）地块，成交金额137.72亿元，楼面均价约10000元/平米，全部自持，预计2026年竣工。

二、公示情况

• 2月公示地块：14幅，合计53.84公顷，环比下跌14%，同比上涨556%。
• 最大公示地块：闵行金虹桥板块商业地块，面积12.18公顷，可建面积2.8万平米，规划为休闲景观、街巷、餐饮及旅馆业。
• 未来供应计划：3-4月份拟出让商办用地6幅，合计18.50公顷，主要分布在松江、普陀、闵行等地。

三、成交情况

• 2月成交地块：13幅，合计66.66公顷，环比下跌34%，同比下滑12%。
• 成交金额：164亿元，环比上涨200%，同比上涨70%。
• 住宅用地：仅1幅动迁安置房地块，面积6.64公顷，楼面均价4313元/平米。
• 商办用地：5幅，合计25.44公顷，总建筑面积137.46万平米，成交金额153亿元。
• 租赁用地：29幅已成交，总面积79.69公顷，规划建筑面积180.96万平米。

四、土地成交金额走势

• 2月成交金额：164亿元，创历史最高，环比和同比分别上涨200%和70%。
• 纯宅地成交金额：6亿元，环比下跌86%，同比下跌94%。
• 商办用地成交金额：153亿元，环比和同比分别暴涨3606%和17522%。
• 调控政策影响：开发商拿地资金来源受到严格审查，高溢价现象被遏制。

五、楼面地价走势

• 2月平均楼面地价：7861元/平米，环比大涨190%，同比下跌5%。
• 住宅楼面地价：4313元/平米，环比上涨14%，同比下跌55%。
• 商办楼面地价：环比上涨15%，同比上涨360%。
• 地价理性化：住宅楼面价自2017年9月下降至当前水平，商办楼面价从2017年6月下降至万元以内。
• 拿地门槛提高：租赁用地由国企主导，商办用地要求自持比例和运营能力，部分房企被排除在外。

附录

附录1：2018年2月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

• 动迁安置房地块：浦东曹路基地14-02、11-01、金山区金山新城JSC1-0402单元1-10-01地块。
• 商办地块：闵行区七宝生态商务区19-04地块、普陀区长风4C北地块。
• 租赁住房地块：松江区SJC10032单元10-07号地块、徐汇区N5-03地块。

附录2：2018年2月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

• 商业地块：临港地区万祥社区04PD-0201单元C1204、C1304地块，成交金额19126万元，楼面均价3250元/平米。
• 商住动迁安置房地块：普陀区万里社区W060702单元17-8地块、13-1地块，成交金额33900万元，楼面均价13292元/平米。
• 商办地块：青浦区赵巷镇C05-03、A6-03、A6-04地块，成交金额47167万元，楼面均价2754元/平米。
• 最大成交地块：浦东新区北蔡Z000501单元（白杨路以东片区）地块，成交金额1377272万元，楼面均价10019元/平米，由上海地产集团联合体竞得。

市场展望

• 住宅用地：未来将继续以租赁用地和保障性住房为主，经营性宅地供应有限。
• 商办用地：主要围绕地铁沿线及重点区域，对自持比例和运营能力要求提高。
• 房企分化：具备运营能力和资金实力的房企将占据主导，部分中小房企将面临无地可拿的困境。
• 政策影响：土地市场将形成地方国企与品牌房企主导的格局，市场趋于理性。