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上海土地市场报告（2017年9月刊）总结

核心内容概述

2017年8月，上海土地市场呈现供应减少、成交量下降、地价回落的总体趋势。从数据来看，土地市场整体表现较为疲软，但租赁住房用地供应显著增加，成为政策调控的重要手段。

主要观点

1. 土地供应情况

• 公示地块：2017年8月，上海土地市场共公示27幅地块，合计93.74公顷，环比下滑27%，同比上扬1.83倍。
• 住宅用地：本月住宅用地共10幅，其中纯住宅用地仅1幅，租赁住房用地占4幅，动迁安置房用地占5幅。
• 商业及办公用地：商业用地2幅，办公用地1幅，商办用地4幅，合计16.04公顷。

2. 土地成交情况

• 成交量：8月上海土地市场共成交25幅地块，合计64.37公顷，环比、同比分别下滑29%和57%。
• 成交金额：全市土地成交总金额为112亿元，环比上扬84%，同比下滑70%。
• 低溢价成交：多数地块以低溢价成交，其中8月住宅地块成交均价为8741元/平米，环比上扬1.20倍，同比下滑76%。青浦区盈浦街道观云路两宗宅地由首创置业以低溢价竞得，总成交价约为14.82亿元。

3. 土地政策影响

• “招挂复合”新政：政策限制了参与竞拍房企的资格，仅TOP10甚至TOP5房企具备竞拍资格，导致中小开发商难以参与。
• “只租不售”政策：租赁住房用地的推出旨在稳定房地产市场，减少“地王”频出，同时提高房企的资金门槛，推动“租售并举”发展。
• 政策效果：政策的实施对上海房地产市场产生深远影响，加速市场洗牌，使得房企布局策略发生调整。

4. 房企策略调整

• 布局环上海及长三角核心城市：品牌房企积极布局环上海及长三角核心城市，以补充上海市场供应。
• 转向中西部市场：部分中西部起家的中小房企开始转向中西部核心城市。
• 收并购及存量物业更新：房企开始寻求收并购二手项目及存量物业更新等手段布局上海。
• “小镇”模式：部分房企尝试“小镇”模式拓展长三角区域非核心城市的开发。

5. 未来展望

• 下半年供地预期：预计下半年上海将有一定供地量，但不会像二三线城市那样大量供地。
• 土地出让金目标：2017年1-8月上海土地出让金为662亿元，距离2011-2016年平均1605亿元仍有较大差距，下半年需补充约943亿元。
• 调控影响：配合“十九大”召开，市场进入深度调整阶段，房企拿地将更加谨慎，土地市场将趋于平稳。

关键信息

• 8月土地市场表现：

  • 公示地块：27幅，合计93.74公顷，环比下滑27%，同比上扬1.83倍。
  • 成交地块：25幅，合计64.37公顷，环比下滑29%，同比下滑57%。
  • 成交金额：112亿元，环比上扬84%，同比下滑70%。
  • 住宅地块成交金额：63亿元，占全市成交金额的56%。
  • 商办用地成交金额：47亿元，环比上扬超过9成。

• 租赁住房用地：

  • 8月新增4幅租赁住房用地，均位于黄金地段，总面积约8.77万平方米，总建筑面积逾20万平米。
  • 租赁住房用地的推出是“租售并举”政策的一部分，旨在稳定市场、促进租赁发展。

• 房企表现：

  • 首创置业以低溢价包揽青浦区两宗宅地，总成交价约为14.82亿元。
  • 部分地块由央企、国企竞得，民营企业机会较少。

• 市场趋势：

  • 土地市场成交量及溢价率下降，房企对土地市场态度趋于理性。
  • 土地供应有限，市场进入调整阶段，未来将更多依赖大牌房企及央企、国企。

结论

上海土地市场在2017年8月表现出供应减少、成交量下降、地价回落的趋势。政策调控，特别是租赁住房用地的增加，对市场起到稳定作用。房企在政策限制下策略调整，更多关注环上海及长三角核心城市，部分转向中西部市场。未来，随着政策调整及市场变化，上海土地市场将趋于平稳，成为TOP10房企及央企、国企角逐的舞台。