同策房产咨询-20170804-上海土地市场监测报告-8月刊-_19页_1mb

报告摘要

7月土地市场概况：
- 公示地块共32幅，合计128.10公顷，环比上升26%，同比下滑16%。
- 成交地块共26幅，合计90.75公顷，环比上升27%，同比上升20%。
- 住宅用地占比高，其中租赁住房占2幅，动迁安置房占9幅，商业、商住办、商办性质地块分别有4幅、2幅、1幅。
土地成交金额走势：
- 7月土地成交总金额为61亿元，为今年以来中低位水平。
- 住宅地块成交金额32亿元，占52%。
- 商办用地成交金额24亿元，环比下滑74%，同比大幅下滑64%。
楼面地价走势：
- 7月全市土地成交楼面地价为3883元/平米，环比下滑64%，同比大幅下滑逾70%。
- 宅地（除租赁用地外）楼面地价为3966元/平米，创今年1月以来的最低水平。
政策背景：
- 上海市政府持续推动“租售并举”政策，通过设定自持面积、提高资金门槛等措施调控土地市场。
- 7月7日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》提出租赁用地占住宅供地的30.9%，公共租赁住房将成为商品住宅市场的重要补充。
市场趋势：
- 土地供应逐渐向租赁市场倾斜，土地出让条件更加严格。
- 地价趋于理性，部分地块出现高溢价，但整体市场趋于平稳。

住宅用地：
- 7月住宅用地共公示11幅，其中2幅为租赁住房用地，9幅为动迁安置房用地。
- 分布区域：浦东、闵行、奉贤各2幅，松江、青浦、嘉定各1幅。
商住办/商住用地：
- 共2幅公示，合计25.10公顷。
商办/商业用地：
- 共4幅公示，合计35.81公顷。
土地供应趋势：
- 2017年土地供应量创五年来新低，1-5月无纯商品住宅用地推出，均为动迁配套房用地。
- 6月推出10幅纯商品住宅用地，7月供应量回升。

土地成交概况：
- 7月各类土地成交26幅，合计90.75公顷。
- 其中，2幅为租赁用地，商业、商办用地分别3幅。
租赁住房用地成交：
- 7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。
- 地块分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，提供至少1897套租赁住房房源。
市场影响：
- 供给端调控逐步展开，旨在稳定房价、减少高溢价现象。
- 龙头房企在土地市场竞争中占据优势，中小房企面临较大压力。

楼面地价概况：
- 7月全市土地成交楼面地价为3883元/平米，创今年1月以来最低。
- 宅地（除租赁用地外）楼面地价为3966元/平米，同比下降明显。
原因分析：
- 政策调控下，土地出让条件更加严格，企业资金占用增加。
- 部分地块起拍楼板价不高，但受政策限制，楼面地价仍出现下滑。
市场影响：
- 房企盈利空间受到压缩，部分项目面临较大压力。
- 土地价值重新评估，市场趋于理性。