同策房产咨询-20180205-上海土地市场监测报告-2月刊-_18页_2mb

报告摘要

上海土地市场报告（2018年2月刊）总结

核心内容概述

2018年1月，上海土地市场呈现显著变化，土地供应与成交均受到政策导向影响。整体市场趋于理性，土地成交金额和楼面地价均出现下滑，同时租赁用地和动迁安置房用地成为市场主力。值得注意的是，2018年是“十三五”规划承上启下的关键一年，土地供应结构的调整对房地产企业提出了新的挑战和转型需求。

主要观点与关键信息

一、土地供应结构变化显著

1月公示地块：全市共公示14幅土地，合计62.26公顷，环比下跌57%，同比上涨52%。
住宅用地占比下降：住宅用地（含动迁安置房）仅占2幅，合计8.52公顷，占比14%，较以往大幅减少。
商办用地成为主力：商办用地5幅，合计38.01公顷，占总供应量的61%，成为主要供应类型。
租赁用地异军突起：租赁住房用地在“十三五”期间规划供应1700公顷，占比高达64%。1月已公示租赁用地29幅，总面积79.69公顷，规划建筑面积180.96万平米。
工业及其他用地仍占一定比例：工业及其他用地共7幅，合计14.32公顷，占总供应量的23%。

二、土地成交情况分析

1月成交地块：全市共成交27幅土地，合计101.19公顷，环比下跌26%，同比上涨186%。
成交金额：总成交金额为55亿元，环比、同比分别下滑43%和32%，创2017年8月以来新低。
纯宅地成交：纯宅地成交6幅，面积96.86公顷，规划建筑面积271.32万平米，成交楼面均价为2950元/平米，其中5幅为动迁安置房，1幅为商住用地。
租赁用地成交：1月成交8幅租赁用地，面积78.20公顷，规划建筑面积240.52万平米，成交楼面均价5410元/平米。
房企转型趋势明显：受政策影响，房企需从传统的开发销售模式向“建造、持有、租赁”模式转变。

三、重点地块分析

龙阳路交通枢纽地块：
- 地块概况：由19幅地块组成，总面积25.44公顷，总建筑面积137.46万平米，起拍总价137.7亿元，起始楼面价10019元/平米。
- 特点：为上海2018年开年最大商办地块，要求整体自持，5年内竣工，且需承担周边基础设施建设费用，不低于6.37亿元。
- 战略意义：位于花木-龙阳城市副中心，交通便利，周边有多个商业综合体，预计将成为浦东最大商业中心，推动区域转型升级。
市北高新集团租赁用地：
- 地块信息：静安区推出3幅租赁住房用地，总面积5.31公顷，起拍总价12.5亿元，平均楼面价8191元/平米。
- 背景：市北高新园区为国家级高新技术产业开发区，此次地块成交体现政策对租赁住房的支持。
- 影响：为改善周边租赁市场现状，推动租赁住房发展。

四、土地成交金额走势

总成交金额：1月仅55亿元，环比、同比分别下降43%和32%。
住宅用地成交金额：40亿元，环比下降54%，同比下降66%。
商办用地成交金额：4亿元，环比和同比分别下降21%和83%。
工业及其他用地：1月成交金额未公布，但整体市场呈现理性态势。

五、楼面地价走势

全市平均楼面地价：2714元/平米，较去年12月下滑28%，同比下降近80%。
住宅楼面地价：3787元/平米，为2016年10月以来新低，环比下降16%。
商办楼面地价：环比和同比分别下降38%和70%，市场趋于理性。

市场趋势与政策影响

政策导向：《上海市住房发展“十三五”规划》和《上海2035总体规划》推动租赁住房供应，减少商品住宅用地供应。
土地供应：2018年1月，上海已连续4个月无以可售商品住宅为主的宅地出让，预计2、3月仍以商办、租赁用地为主。
房企分化：市场主要由地方国企和有开发运营能力的品牌房企主导，中小房企面临拿地困难。
土地自持要求：多数地块要求开发商自持，对企业的运营能力提出更高要求。
租赁住房发展：租赁住房成为市场新热点，未来将成为房地产企业的重要发展方向。

附录信息概览

附录1：1月公示地块（不含工业/仓储/其他）
- 包括住宅、商办、商业等类型，主要集中在浦东、松江、普陀、嘉定等地。
- 其中花木板块的龙阳路交通枢纽地块是最大商办地块，面积达25.44公顷。
附录2：1月成交地块（不含工业/仓储/其他）
- 成交地块涵盖商业、动迁安置房、租赁住房等类型。
- 重点成交方包括上海中建申拓、市北高新集团、农工商房地产等。

总结

2018年1月，上海土地市场受政策影响明显，住宅用地供应减少，商办和租赁用地成为市场主力。土地成交金额和楼面地价均出现下滑，市场趋于理性。随着“租购并举”政策的推进，房企需积极适应新的市场格局，转向租赁住房开发与运营。龙阳路交通枢纽地块作为年度重点，预示着上海土地市场未来可能向更集约、更综合的方向发展。

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