2018上海土地市场报告3月刊_18页-2mb

上海土地市场报告（2018年3月刊）总结

核心内容概述

2018年2月，上海土地市场整体表现活跃，但住宅用地供应和成交大幅减少，市场结构发生显著变化。报告指出，受“十三五”规划及《上海2035总体规划》影响，住宅用地供应趋紧，租赁用地和保障性住房用地成为主要供应方向。同时，商办用地和工业用地仍是市场的主要组成部分，但商办用地的成交金额和楼面地价大幅上升，成为市场亮点。

主要观点与关键信息

一、市场供应结构变化

• 住宅用地供应减少：2018年2月上海全市公示住宅用地（含动迁安置房）共4幅，合计6.64公顷，环比下跌50%，同比下跌89%，是自2017年7月首次推出租赁住宅用地以来，住宅用地成交面积最低。
• 租赁用地成为新主力：租赁用地在2018年2月的公示中占比显著，共31幅租赁用地已公示，总面积87.27公顷，预计新增超过2.4万套租赁住宅。
• 商办用地持续活跃：商办用地成交面积和金额均大幅上升，2月商办用地成交面积达25.44公顷，成交金额137.72亿元，其中“龙阳路商办文体用地”是上海历史上最大宗土地，由上海地产联合体竞得。

二、土地成交情况

• 成交面积与金额：2月上海全市土地成交13幅，合计66.66公顷，总成交金额164亿元。其中，商办用地成交金额达153亿元，环比和同比分别上涨3606%和17522%。
• 住宅用地成交低迷：纯宅地仅成交1幅，面积6.64公顷，成交金额6亿元，环比下跌86%，同比下跌94%。
• 楼面地价走势：2月全市平均楼面地价为7861元/平米，环比大涨190%，同比下跌5%。商办用地楼面价环比上涨15%，同比上涨360%。

三、政策导向与市场格局

• 政策调控影响深远：上海市政府出台多项政策，如“租购并举”、“土地集约高效利用”等，推动租赁住房市场发展，限制高溢价地块出让，遏制“地王”现象。
• 房企分化明显：市场进入门槛提高，只有具备开发运营能力的地方国企和品牌房企才有机会参与拿地，其他房企则面临退出压力。
• 区域发展差异：住宅用地供应集中在主城区，而租赁用地向外围区域扩展，如宝山、青浦、松江、崇明等，满足不同区域的租住需求。

四、重点地块分析

• 龙阳路商办文体用地：面积达25.44公顷，总建筑面积137.46万平方米，由上海地产联合体竞得，成交金额137.72亿元，楼面价约10000元/平米，全部自持，预计2026年竣工。
• 闵行金虹桥地块：面积12.18公顷，可建面积仅2.8万平方米，规划为商业、休闲、餐饮及旅馆业，预计4月成交。
• 桃浦科技智慧城地块：位于普陀区，面积3.31公顷，总建筑面积9.45万平方米，要求企业总部、科创中心、科技研发等业态，统一招商运营，不可分割销售。

土地市场趋势展望

• 住宅用地供应持续受限：自2017年10月起，上海已连续5个月无经营性宅地入市，住宅用地供应将长期以租赁和保障性住房为主。
• 商办用地发展受控：商办用地多为带规划转让，对拿地企业资质和运营能力要求较高，市场逐渐向品牌房企和地方国企集中。
• 土地出让金来源变化：未来土地出让金将更多依赖住宅和商办用地，但受调控影响，住宅用地出让金可能持续走低。

附录要点

• 附录1：2018年2月公示地块（去除工业/仓储/其他）

  • 共10幅地块，面积总计18.50公顷，其中商业地块面积最大为12.18公顷，可建面积2.8万平米。
  • 包含动迁安置房、租赁住房、商办用地等，区域分布广泛，涉及浦东、闵行、松江等。

• 附录2：2018年2月成交地块（去除工业/仓储/其他）

  • 共9幅地块，面积总计25.44公顷，其中“龙阳路商办文体用地”成交金额最高，达137.72亿元。
  • 包括商业、商住动迁安置房、商办等，竞得方多为地方国企和品牌房企。

总结

2018年2月，上海土地市场呈现结构性调整趋势，住宅用地供应和成交大幅减少，商办用地成为市场新亮点。政策调控引导市场向租赁住房、保障性住房及带规划商办用地倾斜，推动土地市场向更加理性和规范的方向发展。未来，随着“租购并举”政策的深入实施，上海土地市场将形成地方国企与品牌房企主导的格局，中小房企或将面临更大的挑战。