20240218-国盛证券-房地产开发行业周报_2024W6-7_城市房地产融资协调机制正加速落地_一线城市不同程度放松限购_17页_1mb

房地产行业周报核心摘要

一、政策动向

1. 融资协调机制加速落地：

   • 住建部等推动“保交楼、稳民生”，截至1月底27个城市发放贷款1786亿元，覆盖84%民营及混合所有制房企项目，缓解现金流压力，对项目债务与集团债务实现解耦。
   • 六大行对接超8200个项目，政策聚焦民企及风险房企，维护购房者权益，提振市场信心。

2. 一线城市限购放松：

   • 节前四地密集松绑：深圳取消户籍社保限制、广州下调“双限”、上海松绑单身购房、北京通州取消“双限”。
   • 放松节奏较往年更快，但春节返乡假期影响实际效果验证。

二、市场表现

1. 指数与成交数据：

   • 同业指数涨10%，沪深300涨幅超482%，地产板块估值底部反弹；春节假期（W7）H股逆势上涨。
   • 30城新房、二手房成交面积均环比/同比下降超半数，一线城市跌幅更显著，政策刺激效果与春节假期错位。

2. 信用债动态：

   • W6发债净融资3132亿元，融资成本优化，定向工具利率降幅超150BP，但偿债压力尚未缓解。

三、投资建议

1. 核心逻辑：

   • 地产作为早周期指标，配置逻辑未变；头部企业信用分层，出险风险仍在扩散；一线城市+弹性二线城市仍为攻守重心。
   • 城中村改造、政策性资金到位是2024年核心看点。

2. 重点推荐：

   • 基本面优选：开发类（华发股份、招商蛇口、保利发展）/物业类（华润万象生活、中海物业）。
   • 城中村相关：城建发展、天健集团、城投控股等。
   • 风险对冲：“地产+”主题（如REITs、城市更新配套企业）。

四、风险提示

• 政策落地进度不及预期、购房人需求持续疲软、房企债务风险连锁反应。