20220918-国盛证券-房地产开发2022W37_受假期影响新房销售同比跌幅继续扩大_多个核心城市限购松动_13页_608kb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本周房地产市场整体表现承压，新房销售同比跌幅继续扩大，且单周成交量创下下半年新低。政策层面，多个核心一二线城市（拟）放松“四限”政策，包括限购、限贷、限价及限售，预计政策放松区域将进一步扩散。

主要观点

• 新房销售：受经济下行、购房者信心不足及假期影响，新房销售面积同比跌幅扩大，环比亦有所下降。一线城市跌幅较大，但部分城市如成都表现较好。
• 二手房销售：二手房成交面积环比和同比均有所下降，但部分城市如成都出现显著增长。
• 政策放松：中央层面支持保障房建设和“保交楼”，地方层面多个城市出台限购、限贷放松政策，进一步释放购房需求。
• 信用债市场：房企信用债发行量增加，但净融资额为负，表明融资压力依然存在。AAA评级债券为主，中期票据和公司债为主流类型，1-3年期为主。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，建议关注具备竞争格局改善潜力的房企及物业板块。

关键信息

新房销售情况

• 样本城市新房成交面积：213.5万平方米，环比下降6.6%，同比下降47.4%。
• 一线城市：61.5万方，环比-21.3%，同比-16.6%。
• 二线城市：91.7万方，环比-3.8%，同比-64.7%。
• 三线城市：60.3万方，环比+9.7%，同比-16.5%。
• 累计37周新房成交面积：样本30城共计10800.3万方，同比下降35.2%。
• 一线城市累计：2274.0万方，同比下降27.2%。
• 二线城市累计：6170.8万方，同比下降33.7%。
• 三线城市累计：2355.5万方，同比下降44.4%。

二手房销售情况

• 样本城市二手房成交面积：79.1万方，环比下降11.0%，同比下降6.0%。
• 一线城市：27.3万方，环比-7.7%。
• 二线城市：39.1万方，环比-8.1%。
• 三线城市：12.8万方，环比-24.2%。
• 年初至今累计二手房成交面积：4019.6万方，同比下降18.8%。

重点公司境内信用债情况

• 发行量：10只，环比增加1只；发行规模82.89亿元，环比增加18.4亿元。
• 偿还量：92.81亿元，环比增加6.08亿元。
• 净融资额：-9.92亿元，环比增加12.32亿元。
• 主体评级：以AAA为主（72.4%）。
• 债券类型：一般中期票据（38.6%）和一般公司债（36.2%）为主。
• 债券期限：以1-3年（66.8%）为主。

本周相关政策回顾

• 中央政策：住建部支持政策性银行专项借款推进“保交楼”工作。
• 地方政策：
  • 山东济南：除历下区、市中区外，其他区域取消限购。
  • 山东青岛：本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。
  • 天津：非户籍就业人员可购买1套住房，二孩及以上家庭可再购1套，首套房首付比例最低30%。
  • 广东广州：拟放松限价标准，楼栋均价浮动范围扩大。
  • 浙江绍兴：购房补贴、公积金贷款额度调整、预售价格调整。
  • 江苏苏州：全面放开首套购房资格，取消部分限购限制。
  • 河南洛阳：契税补贴、延长土地出让金缴纳期限。
  • 湖北武汉：预售资金监管优化，确保项目交付。
  • 江苏盐城：购房补贴、预售资金监管放宽。
  • 吉林长春：发放购房消费券，购房价格优惠。
  • 广东汕尾：公积金贷款额度提升，高层次人才补贴。
  • 浙江杭州：购房补贴、公积金贷款额度调整。
  • 河南郑州：棚改货币化、保交楼政策调整。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 关注公司：
  • A股：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产。
  • 物业板块：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策执行不及预期：政策出台速度和执行力度可能不如预期。
• 基本面下行：房地产市场基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复：疫情反复可能对市场造成超预期影响。

投资评级说明

• 股票评级：买入（相对基准指数涨幅15%以上）、增持（5%-15%）、持有（-5%~5%）、减持（跌幅5%以上）。
• 行业评级：增持（涨幅10%以上）、中性（-10%~10%）、减持（跌幅10%以上）。

作者信息

• 分析师：金晶

• 执业证书编号：S0680522030001

• 邮箱：jinjing3@gszq.com

• 研究助理：肖畅（S0680122050008）、肖依依（S0680121070010）

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