20260225-开源证券-房地产行业点评报告_上海限购放宽_公积金提额_力促_小阳春_回稳_5页_526kb

房地产行业分析总结

核心内容

2026年2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，推出一系列房地产政策调整，旨在稳定市场、释放购房需求，推动楼市止跌回稳。该政策包括调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税等内容，整体体现了政策的精准性和诚意。

主要观点

1. 限购政策调整

• 非沪籍居民家庭：外环内购房社保/个税年限由3年缩短至1年，限购1套；若社保/个税满3年，可购买2套，与沪籍家庭保持一致。
• 持居住证非沪籍人士：居住证满5年可购买1套住房，无需社保/个税，覆盖城市基础建设未缴纳社保的群体。
• 沪籍居民家庭：限购政策无变化，外环内限购2套，外环外不限套数。

2. 公积金贷款优化

• 首套贷款额度：由160万元提升至240万元，多子女家庭及购买绿色建筑可额外上浮。
• 多子女家庭：第二套住房贷款额度在240万元基础上再上浮20%，最高可达324万元。
• 贷款套数认定：已结清公积金贷款的家庭可再次申请公积金贷款，释放改善型购房需求。

3. 房产税政策调整

• 成年子女家庭：若购房属于唯一住房，自2026年1月1日起暂免征收个人住房房产税，减轻持有成本，鼓励改善型购房。

关键信息

市场表现

• 2026年1月，上海新房成交套数同比增加35.8%，二手房成交套数同比增加24.2%。
• 二手房连续三月成交超2.2万套，显示市场逐步回暖。
• 2月截至24日，新房和二手房成交套数分别为5507套、8736套，预计同比有所下降，但新政有望提振3-4月“小阳春”市场情绪。

政策背景

• 上海楼市自2026年初以来呈现边际回暖趋势，政策在春节后、传统“小阳春”前落地，意在降低购房门槛，稳定市场预期。

投资建议

推荐标的

1. 强信用房企：善于把握改善型客户需求，布局城市基本面较好的企业包括：

   • 绿城中国
   • 建发国际集团
   • 招商蛇口
   • 中国金茂
   • 中国海外发展
   • 建发股份
   • 滨江集团
   • 越秀地产

2. 双轮驱动企业：住宅与商业地产业务并重，受益于地产复苏和消费促进政策：

   • 华润置地
   • 新城控股
   • 龙湖集团

3. 优质物管企业：受益于“好房子，好服务”政策，服务品质突出：

   • 华润万象生活
   • 绿城服务
   • 保利物业
   • 招商积余
   • 滨江服务
   • 建发物业

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，可能导致房企资金风险加大。
2. 政策放松力度可能不及预期，影响市场预期和实际效果。

附图说明

• 附图1：展示上海房地产新政涵盖的限购、公积金、房产税等多个方面。
• 附图2：显示2026年1月上海新房成交套数同比增加35.8%。
• 附图3：显示2026年1月上海二手房成交套数同比增加24.2%。

法律声明与免责声明

• 本报告仅供开源证券客户参考，非客户请勿使用。
• 报告基于公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 报告分析结果可能因假设不同而存在差异，不构成具体投资建议。
• 投资者应自行判断，承担投资风险。

投资评级说明

• 证券评级：
  • 买入（Buy）：预计相对强于市场表现20%以上；
  • 增持（outperform）：预计相对强于市场表现5%~20%；
  • 中性（Neutral）：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动；
  • 减持（underperform）：预计相对弱于市场表现5%以下。
• 行业评级：
  • 看好（overweight）：预计行业超越整体市场表现；
  • 中性（Neutral）：预计行业与整体市场表现基本持平；
  • 看淡（underperform）：预计行业弱于整体市场表现。

研报来源

• 分析师：齐东、胡耀文
• 机构：开源证券研究所
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  • 北京：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层
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