20220821-国盛证券-房地产开发行业周报2022W33_中央首提专项借款保交楼_上海外围限购_落户放松_13页_861kb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业在政策支持和市场动态方面呈现以下关键信息：

• 政策动向：中央首次提出通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，标志着中央稳定房地产市场的决心。同时，上海临港新片区进一步放松非户籍人才购房限制，允许在临港新片区工作满1年的非上海户籍人才购买1套住房。

• 市场表现：中信房地产指数本周累计变动幅度为2.9%，领先大盘3.90个百分点，排名29个中信行业板块第3名。本周上涨个股共84支，下跌股数为48支。

• 新房成交：30个城市新房成交面积为253.5万平方米，环比提升6.2%，但同比下降27.1%。其中一线城市成交面积为69.6万平方米，环比增长20.5%，同比下降20.3%；二线城市成交面积为130.7万平方米，环比增长0.7%，同比下降29.3%；三线城市成交面积为53.2万平方米，环比增长4.0%，同比下降29.5%。

• 二手房成交：11个重点城市二手房成交面积合计128.7万平方米，环比增长1.5%，同比增长30.1%。一线城市成交面积为31.4万平方米，环比增长4.0%；二线城市成交面积为80.3万平方米，环比增长1.0%；三线城市成交面积为17.0万平方米，环比下降0.1%。

• 信用债发行情况：本周共发行房企信用债11只，环比减少3只，发行规模72.69亿元，环比增加6.19亿元。主体评级以AAA为主，债券类型以一般中期票据为主，期限以1-3年为主。净融资额为-62.21亿元，环比减少2.77亿元。

主要观点

• 政策支持：中央通过专项借款方式支持保交楼，显示对房地产市场的重视。上海临港新政进一步放松非户籍人才购房限制，有助于吸引人才，提升市场活跃度。

• 市场情绪：尽管政策有所放松，但房地产市场仍面临需求萎靡、信心不足的问题。购房信心和需求的复苏仍需系统性解决方案。

• 行业展望：预计下半年到年底将有第二波强力放松政策，地产和物业板块仍有绝对收益空间。建议关注A股和H股的头部房企及优质物业股。

关键信息

房企信用债发行情况

• 发行数量：11只，环比减少3只。
• 发行规模：72.69亿元，环比增加6.19亿元。
• 偿还规模：134.90亿元，环比增加8.96亿元。
• 净融资额：-62.21亿元，环比减少2.77亿元。
• 主体评级：AAA占比48.1%。
• 债券类型：一般中期票据占比47.3%。
• 债券期限：1-3年占比80.6%。

重点公司建议

• A股：滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份。
• H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂。
• 物业股：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能对市场造成超预期影响。

投资建议

• 房地产开发板块维持“增持”评级。
• 建议关注政策放松带来的市场机会。
• 需关注政策的系统性解决方案及市场信心恢复情况。

行情回顾

• 本周中信房地产指数累计变动2.9%，涨幅领先大盘。
• 重点房企中，上涨前五为蓝光发展、龙湖集团、金地集团、旭辉控股集团、招商蛇口。
• 跌幅前五为建业地产、佳源集团、禹洲集团、正荣地产、融信中国。

政策回顾

• 中央政策：专项借款支持保交楼，完善政策工具箱，支持已售逾期难交付住宅项目。
• 地方政策：多地放松限购、限贷政策，如上海临港、安徽宿州、江苏太仓、福建福州等。
• 保障房政策：多地加大保障房建设力度，优化配租规则，对多子女家庭给予政策倾斜。

行业走势

• 房地产板块整体表现较好，本周涨幅居前。
• 需关注政策放松对市场情绪和成交量的影响。

数据分析

• 新房成交同比：30城合计同比下降35.7%；一线城市同比下降29.0%；二线城市同比下降33.0%；三线城市同比下降46.4%。
• 二手房成交同比：11城合计同比下降21.3%；一线城市同比下降37.8%；二线城市同比下降9.7%；三线城市同比下降9.7%。

结论

• 中央政策支持对稳定房地产市场具有重要意义。
• 地方政策放松有助于提升市场活跃度，但整体市场信心仍需时间恢复。
• 重点房企及物业股有望受益于政策放松，建议关注其未来表现。