20221022-安信证券-南京土拍零距离（14_22）_三拍凉意明显_城投成拿地主力_8页_441kb

南京2022年三轮土拍总结

核心内容概述

2022年10月19日，南京完成第三轮土拍，共推出46宗地块，成交31宗，成交金额达274.7亿元，平均溢价率仅为0.8%，较前两轮显著下降。广义流拍率升至32.6%，为14城最高水平。整体来看，土拍市场呈现“凉意明显”的态势，城投企业成为拿地主力，而民营企业参与度明显减弱。

主要观点

1. 拿地后规则放松，未设置商品房毛坯限价

• 拿地前规则：延续了限马甲、严控购地资金来源等规定，5宗地不允许联合竞买，保证金比例仍为20%。
• 拿地中规则：地块溢价率限制在10%–15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。
• 拿地后规则：进一步放松商品房售价限制，所有地块均未设置商品房毛坯限价，较第二轮的“差异化定房价”政策更加宽松。

2. 土拍市场冷热分化，广义流拍率显著上升

• 整体表现：本轮土拍市场整体偏冷，近九成地块底价成交，流拍和延期出让现象增多，广义流拍率升至32.6%。
• 区位分布：
  • 主城区（秦淮区、雨花台区、栖霞区、玄武区、鼓楼区、建邺区）合计供地17宗，占比37.0%，较前两轮的60%、50%明显下降。
  • 非主城区地块（江宁区、六合区、溧水区、高淳区）供地占比大幅提升。
• 热门地块表现：
  • 4宗地块位于建邺区河西板块，区位较优、配套成熟。
  • 河西板块出现分化，1宗地地价触顶，进入摇号环节；3宗地溢价成交；1宗地底价成交；1宗地流拍。

3. 城投企业成为拿地主力，国、民企参与度减弱

• 国企拿地：全口径拿地金额81.9亿元，占比29.8%，较前两轮的73.2%、56.0%大幅下降。
  • 主流国企如建发股份、南京金融城建发、厦门国贸、中交集团和六合国资联合体积极参与。
• 民企拿地：全口径拿地金额37.0亿元，占比13.5%，较第二轮的17.0%小幅下降。
  • 以小型民企为主，如安徽伟星置业、中天美好集团、明月建设集团、湖州佳祺置业等。
• 城投拿地：全口径拿地金额171.5亿元，占比62.4%，较第二轮的37.8%大幅提升。
  • 安居集团以68.0亿元拿地2宗，奥体建设、交通集团、六合经开分别拿地16.1亿元、15.1亿元、10.5亿元。
  • 溧水经开、六合新城等城投平台也积极参与拿地。

关键信息

• 土拍批次：2022年三轮土拍。
• 总供地：46宗地块，其中1宗流拍，14宗延期出让，31宗成交。
• 成交金额：274.7亿元，平均溢价率0.8%。
• 流拍率：32.6%，为14城最高水平。
• 溢价率对比：较第一轮（4.1%）、第二轮（2.1%）明显下降。
• 区域分布：
  • 主城区供地17宗，占比37.0%。
  • 合肥市、江宁区、溧水区、高淳区分别供地9宗、8宗、7宗、5宗。
• 热门地块：4宗位于建邺区河西板块，竞争激烈，1宗地价触顶。
• 城投占比：全口径拿地金额占比62.4%，成为本轮土拍的主力。
• 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。

结构总结

拿地规则变化

• 拿地前：限马甲、严控购地资金来源、不允许联合竞买、保证金比例为20%。
• 拿地中：溢价率限制在10%–15%，地价触顶后摇号确定竞得人。
• 拿地后：取消商品房毛坯限价，进一步放松售价限制。

土拍市场表现

• 流拍与延期：1宗流拍，14宗延期出让，广义流拍率32.6%。
• 溢价率：平均溢价率0.8%，较前两轮下降明显。
• 成交分布：近九成地块底价成交，主要集中在非主城区。

城投与民企参与情况

• 城投主导：全口径拿地金额占比62.4%，成为市场主力。
• 民企参与度：以小型民企为主，主流民企参与度下降。
• 国企表现：全口径拿地金额占比29.8%，较前两轮下降明显。

风险提示

• 信息搜集可能存在不全面的情况。
• 房地产调控政策可能超预期，影响市场走势。