地产政策洞察系列之五：新规之下二批供地趋冷，央国企为市场拿地主力_15页_1mb

地产政策洞察系列之五总结

核心内容

本报告分析了2021年第二批集中供地的市场表现及政策影响，指出在政策调整和市场降温的背景下，房企拿地意愿减弱，央国企成为市场主力。同时，报告提出了投资建议与风险提示，强调当前房地产行业面临流动性压力与政策调控带来的不确定性。

主要观点

1. 首批集中供地热度较高，与“稳地价”初衷相违背

• 首批集中供地在22个城市中平均溢价率高达15%，部分热点城市溢价率超过30%。
• 高溢价率与高地货比地块占比超40%，导致“面粉比面包贵”现象。
• 部分地块因“竞自持”或“竞配建”规则，实际拿地成本和可售楼面地价偏高，与政策目标不符。

2. 二批土拍规则多方面完善，市场明显降温

• 自然资源部出台新规，限制土地溢价率上限至15%，并引入“竞品质”、“摇号”等机制。
• 各地调整土拍规则，包括提高保证金比例、设置“禁马甲”、限制单一房企参拍数量等。
• 二批供地整体降温，多数城市土地溢价率较首批下降，部分城市流拍率显著上升。

3. 二批土拍中，央国企成为拿地主力

• 截至9月末，20城涉宅用地供地面积较首批增长4.3%。
• 二批供地中，央国企在拿地金额和数量上占据主导地位，如厦门、沈阳、天津等地。
• 重点城市中，央国企拿地成交价款占比超过50%，且拿地数量较多，显示出其在当前市场环境下的优势。

4. 多因素抑制房企拿地意愿，短期低热度或将延续

• 房企面临资金端“内外交迫”，销售回款压力增加，融资环境趋紧。
• 房企普遍采取“以销定投”策略，对土地市场的热度反应较为谨慎。
• 部分地块的土拍规则对房企利润改善有限，叠加市场预期转弱，房企补库存意愿下降。

关键信息

二批土拍市场特征

• 土地溢价率下降：多数城市土地溢价率较首批明显下滑，部分城市（如济南、长春）甚至不足1%。
• 流拍率上升：14个城市中，7城土地底价成交占比过半，流拍率明显上升。
• 央国企优势明显：央国企在二批供地中表现突出，拿地金额和数量均领先于民企。
• 毛利率企稳：部分热点地块隐含毛利率有所改善，主要得益于溢价率限制与拿地成本下降。

投资建议

• 短期建议：优选财务稳健、现金流健康的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口。
• 中期关注：关注财务状况好转、具备估值弹性的潜在“幸存”房企，如金科股份、新城控股、融创中国、龙光集团、佳兆业集团。
• 物管板块：看好物业管理行业的中长期发展，建议关注综合实力强、关联房企稳定的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业。
• 上下游产业链：关注融资端缓和带来的地产上下游修复机会，如防水龙头科顺股份。

风险提示

1. 房地产行业短期波动超出预期：若行业下行超预期，可能影响房企业绩表现。
2. 个别房企流动性问题发酵：信用事件可能对行业销售和融资产生连锁反应。
3. 政策改善及时性低于预期：若政策未能及时改善，可能导致行业调整幅度和时间超出预期。

土拍政策变化对比

投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数20%以上
  • 推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数10%至20%之间
  • 中性：预计6个月内股价表现相对沪深300指数在±10%之间
  • 回避：预计6个月内股价表现弱于沪深300指数10%以上

• 行业投资评级：

  • 强于大市：预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5%以上
  • 中性：预计6个月内行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间
  • 弱于大市：预计6个月内行业指数表现弱于沪深300指数5%以上

结论

在政策调控和市场降温的双重影响下，二批集中供地市场整体趋于理性，房企拿地意愿减弱，央国企凭借资金和财务优势成为市场主力。短期内行业仍面临销售和融资压力，投资需谨慎。建议关注财务稳健、现金流充足的行业龙头，以及具备估值弹性的“幸存”房企和物业管理板块。同时，需警惕房地产行业短期波动及个别房企信用风险带来的连锁影响。