深度报告-20211102-上海证券-房地产行业深度_第二批集中供地土拍降温明显_国企和本地房企成拿地主力_50页_3mb

房地产行业第二批集中供地市场分析总结

核心内容

2021年11月2日，分析师金文曦对房地产行业第二批集中供地市场进行了分析，重点分析了土拍市场降温、溢价率回落、企业拿地情况以及区域差异等。整体来看，市场表现较首批集中供地明显降温，国企和本地房企成为拿地主力，而民营房企参与热情下降。

主要观点

1. 土拍市场整体降温：

   • 第二批集中供地20城共推出1096宗土地，成交605宗，成交土地规划建筑面积6794.74万平方米，总成交金额6072亿元。
   • 流拍率整体走高，底价成交地块占比明显提升，尤其在长沙、重庆等地，所有地块均为底价成交。
   • 多城调整土拍规则，设置溢价率上限，控制土地价格非理性上涨。

2. 民营房企参拍积极性不高：

   • 碧桂园、融创中国、旭辉控股等民营房企拿地数量大幅减少。
   • 国企和央企凭借资金及融资成本优势，在全国范围内积极布局，如中国海外发展竞得24宗土地，华润置地收获8宗土地。

3. 市场预期趋于平稳：

   • 三批土拍竞争可能趋于平稳，信贷环境改善为部分房企提供补库存机会。

关键信息

• 受益标的：
  推荐关注融资和成本优势突出的保利发展、绿城中国、万科A；以及受政策影响较小、定向招拍挂能力强的新城控股、宝龙地产。

• 风险提示：
  房地产调控政策超预期、公司规模扩张不及预期。

区域分化

华东地区

• 上海：

  • 供地面积下降，溢价率从4.92%降至3.35%。
  • 引入“随机值”机制，增加中标不确定性。
  • 国企和联合体占据拿地主导地位，占比超七成。

• 苏州：

  • 供地和成交数量下降，溢价率从7.23%降至1.26%。
  • 国企占比达84%，民企仅占16%。

• 南京：

  • 成交宗数减少，溢价率从18.15%降至5.98%。
  • 本地房企摘得约四成土地，本地房企表现积极。

• 杭州：

  • 土拍热度骤降，流拍率高达54.84%。
  • 试行“竞品质”政策，要求现房销售，提升品质标准。

• 无锡：

  • 供给增加，溢价率从12.39%降至4.12%。
  • 民企拿地占比达59%，成为土拍主力。

• 福州：

  • 多宗土地进入触顶摇号阶段，溢价率分化明显。
  • 本地民企积极参与，但整体热度不高。

• 厦门：

  • 土地市场竞争依旧激烈，溢价率维持在25.43%。
  • 国企成为拿地主力，建发地产以53.1亿元拿下重点地块。

华南地区

• 广州：

  • 成交“惨淡”，流拍率超过50%。
  • 国企和本地房企拿地较多，成交均价分化明显。

• 深圳：

  • 供地大幅增加，成交宗数从6宗增至21宗。
  • 溢价率从30.90%降至12.05%，竞争依旧激烈。
  • 中海地产成为最大赢家，拿下4宗地块。

华北地区

• 北京：

  • 多宗土地延迟交易，溢价率从7.13%降至4.84%。
  • 国企占主导地位，拿地占比达88.24%。

• 天津：

  • 成交平淡，溢价率降至0.65%，底价成交成主流。
  • 武清区、滨海新区为重要供地区域，国企表现突出。

• 济南：

  • 所有地块均为底价成交，溢价率为零。
  • 本地国企和房企成为主要拿地力量。

华中地区

• 武汉：

  • 多数地块底价成交，本地房企收获多数土地。

• 合肥：

  • 半数地块流拍，溢价率从15%降至15%，但成交金额下降。

• 长沙：

  • 所有地块底价成交，溢价率为零。

西部地区

• 重庆：

  • 溢价率从40%以上降至不足1%。
  • 国企和本地房企表现活跃。

• 成都：

  • 土地供给增加，国企参拍积极。

东北地区

• 长春：

  • 供地和成交数量减少，但部分地块仍由本地房企拿下。

• 沈阳：

  • 溢价率明显下滑，龙头企业悉数拿地。

图表数据

• 图1：第二批集中供地各城市成交情况。
• 图2：第二批集中供地成交土地规划建筑面积。
• 图3：第二批集中供地成交金额。
• 图4：第二批集中供地成交土地楼面均价。
• 图5：20城一二批集中供地溢价率对比。
• 图6：龙头房企拿地情况。
• 图7：上海第二批集中供地成交状态。
• 图8：上海第二批集中供地供应及成交情况。
• 图9：上海第二批集中供地规划建面及成交均价。
• 图10：拿地企业占比。
• 图11：苏州二批集中供地成交状态。
• 图12：苏州各区域推出土地数量。
• 图13：苏州各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图14：苏州土拍企业拿地结果。
• 图15：南京二批集中供地成交状态。
• 图16：南京各区域推出土地数量。
• 图17：南京各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图18：南京本地房企、外来房企拿地占比。
• 图19：杭州第二批集中供地国企、民企拿地情况。
• 图20：杭州第二批集中供地本地房企拿地情况。
• 图21：无锡二批集中供地成交状态。
• 图22：无锡各区域推出土地数量。
• 图23：无锡各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图24：无锡本地房企、外来房企拿地占比。
• 图25：福州第二批集中供地成交情况。
• 图26：福州第二批集中供地成交溢价率情况。
• 图27：福州各区域推出土地数量。
• 图28：福州各区供给土地规划建筑面积。
• 图29：厦门第二批集中供地成交情况。
• 图30：厦门各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图31：国企、其他房企拿地情况。
• 图32：广州二批集中供地成交状态。
• 图33：广州各区域推出土地数量。
• 图34：广州各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图35：广州第二批集中供地成交情况（分企业）。
• 图36：深圳二批集中供地成交状态。
• 图37：深圳各区域推出土地数量。
• 图38：深圳各区供给土地规划建筑面积。
• 图39：北京二批集中供地成交状态。
• 图40：北京各区域推出土地数量。
• 图41：北京各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图42：北京第二批集中供地国企、民企拿地占比。
• 图43：天津二批集中供地成交状态。
• 图44：天津各区土地供给情况。
• 图45：天津各区土地成交结果。
• 图46：企业拿地数量。
• 图47：企业拿地规划建面。
• 图48：济南二批集中供地成交状态。
• 图49：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图50：第二批集中成交土地规划建面（分区域）。
• 图51：青岛二批集中供地成交状态。
• 图52：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图53：第二批集中成交土地规划建面（分区域）。
• 图54：青岛二批集中供地部分企业拿地数量。
• 图55：青岛二批集中供地部分企业拿地均价。
• 图56：武汉二批集中供地成交状态。
• 图57：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图58：第二批集中成交土地规划建面（分区域）。
• 图59：合肥二批集中供地成交状态。
• 图60：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图61：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图62：合肥二批供地成交结果。
• 图63：长沙二批集中供地成交状态。
• 图64：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图65：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图66：长沙第二批供地成交结果。
• 图67：九大主城区二批集中供地成交状态。
• 图68：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图69：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图70：重庆主城区一、二批集中供地相关信息对比。
• 图71：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图72：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图73：成都二批土拍成交企业占比。
• 图74：长春二批集中供地成交状态。
• 图75：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图76：第二批集中成交土地规划建面（分区域）。
• 图77：长春二批集中供地部分企业拿地数量。
• 图78：长春二批集中供地部分企业拿地均价。
• 图79：沈阳二批集中供地成交状态。
• 图80：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图81：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图82：沈阳二批集中供地企业拿地数量。
• 图83：沈阳二批集中供地企业拿地均价。

表格数据

• 表1：第二批集中供地部分城市土拍政策汇总。
• 表2：上海两轮集中供地对比。
• 表3：苏州两轮集中供地对比。
• 表4：南京两轮集中供地对比。
• 表5：杭州第二批集中供地相关公告。
• 表6：杭州一、二批集中供地相关信息对比。
• 表7：无锡两轮集中供地对比。
• 表8：福州土拍拿地结果。
• 表9：厦门两轮集中供地对比。
• 表10：广州两轮集中供地对比。
• 表11：深圳两轮集中供地对比。
• 表12：深圳第二批集中供地土拍结果（部分）。
• 表13：北京两轮集中供地对比。
• 表14：天津一、二批集中供地相关信息对比。
• 表15：济南一、二批集中供地相关信息对比。
• 表16：济南第二批集中供地土拍结果（部分）。
• 表17：青岛一、二批集中供地相关信息对比。

总结

整体来看，第二批集中供地市场呈现明显降温趋势，溢价率整体回落，民营房企拿地热情下降，国企和本地房企成为主要力量。政策调控常态化和融资环境收紧对市场造成较大影响，部分城市如长沙、重庆等出现底价成交，流拍率上升。市场预期趋于平稳，三批土拍竞争可能趋于缓和，信贷环境改善为部分房企提供补库存机会。