2022-05-27-克而瑞-厦门_福州二轮集中供地未见_暖意_建发成为两城土拍大赢家_9页_840kb

厦门、福州二轮集中供地热度分析总结

市场概况与数据对比

• 厦门第二轮集中土拍热度较首轮明显降温，9宗成交地块平均溢价率为1.4%，较首轮下降5.4个百分点；岛内地块溢价率从8.6%降至2.1%，岛外地块多以底价成交。

• 福州第二轮集中土拍整体溢价率降至2%，创集中供地以来最低水平；供应地块有所减少，晋安湖区域地块吸引力突出，但仍有3宗地块流拍。

两座城市二轮土拍总体凉意十足，民企参与度持续下降。

厦门市场分析

• 供应结构与热度分化：

  • 二轮土拍热度下滑，岛内地块成交溢价仍有小幅下降，岛外地块需求较弱。
  • 拿地企业全部为央国企或本地国企，建发（瑞发系）以145.3亿元拿地总额和5幅土地成交额遥遥领先，岛内涨价预期受溢价降温压制。

• 盈利与去化压力：

  • 成交地房比较低，房地价差普遍较高，民企盈利压力相对减小。
  • 厦门商品住宅去化周期拉长至27.5个月，房企观望需求和技术周期延长。

福州市场分析

• 供应变化和地块分级：

  • 福州第二轮土拍供应总量下调，晋安区为亮点区域；高价地块价格下调，房企拿地积极性未被显著激发，流拍率达21%。
  • 土地供应结构分化严重，部分区域出现多宗流拍现象。

• 企业行为与市场掌握：

  • 参与土拍的依旧是本地国企央企及地方平台，而非公资本几乎没有参与。
  • 厦门建发、国贸等企业唱主角，在福州市场当中标主力房企，加速本地项目布局。

盈利空间与房企策略

• 土地成本与利润空间：
  厦门和福州二轮土拍地价均相较首轮下调，企业利润空间依旧充足，尽管市场销售不乐观。

• 政策调控与影响：
  政策端开始松动，例如厦门放宽本地户籍购房限购，福州土拍后下调起拍价，但短期内效果难以显现，房企观望气氛浓厚。

简要结论与展望

• 两座核心城市第二轮集中供地土拍均呈现热度下滑趋势，土拍行为萎缩。

• 民企几乎挺身而出，大额竞拍搁置，土拍份额继续下降。

• 虽然房企拿地形成部分溢价，但受整体楼市疲软影响，项目是否会转化成销售还有待观察。

• 短期内政策改善尚不能显著提振土地市场，需更多企业信心修复时间。