20221105-安信证券-广州土拍零距离（16_22）_三拍凉意明显_国企仍为拿地主力_8页_433kb

广州2022年三轮土拍总结

核心内容

2022年10月10日，广州完成了本年度第三轮土拍，共推出20宗地块，最终成交15宗，流拍3宗，终止出让2宗，广义流拍率上升至25.0%，整体土拍热度较低。成交总金额为479.2亿元，平均溢价率降至1.2%，较第二轮下降明显。同时，土拍规则基本延续前两轮，但部分地块调整了起拍价或剥离产业部分以促进成交。

主要观点

• 土拍规则保持稳定：拿地前仍实施限马甲、严格控制购地资金来源等政策，保证金比例维持在20%。地价触顶后，多数地块直接进入摇号环节，仅番禺区谢村地块保留竞自持环节。
• 土拍热度持续低迷：近九成地块以底价成交，无地价触顶地块。流拍率上升，主要集中在白云区和番禺区，部分地块因降价后仍未能成交。
• 国企仍是拿地主力：国企全口径拿地金额达351.3亿元，占比73.3%，虽较第二轮有所下降，但仍占据主导地位。中信泰富与中船集团联合体以187.6亿元成为本轮最大拿地企业。
• 城投企业拿地占比提升：城投企业全口径拿地金额128.0亿元，占比26.7%，较第二轮有所增长。广州城投、高新区投资、南沙开发建设集团等成为主要参与者。
• 民企参与度有限：民企全口径拿地金额仅38.6亿元，占比8.1%，较前两轮略有提升，但整体仍处于较低水平，仅润川地产与华润置地联合拍得1宗地。

关键信息

土拍规则与流程

• 拿地前：限马甲、严控购地资金来源，保证金比例为20%。
• 拿地中：溢价率上限为15%，地价触顶后以摇号或“竞自持+摇号”方式确定竞得人，仅番禺区谢村地块保留竞自持环节。
• 拿地后：规则基本不变，部分地块允许土地金1年内付清。

土拍结果

• 供地数量：三轮土拍合计推出20宗地块，较前两轮略有增加。
• 成交情况：15宗地块成交，平均溢价率1.2%，近九成地块底价成交。
• 流拍与终止出让：3宗地块流拍，2宗地块终止出让，流拍率显著上升。
• 区位分布：中心六区供地10宗，占比50%；外围五区供地10宗，其中花都区、南沙区、番禺区分别供地3宗、3宗、2宗，增城区、从化区各1宗。

主要地块成交情况

• 海珠区：2宗地块溢价成交，分别为11.5%和6.5%，由保利发展和中国铁建竞得。
• 天河区：多宗地块底价成交，由湖北联投、中建四局联合体等竞得。
• 荔湾区：多宗地块底价成交，由华润置地、润川地产、中船集团与中信泰富联合体竞得。
• 番禺区：谢村地块底价成交，由广州城投竞得。
• 从化区：下围地块底价成交，由流溪资产投资集团竞得。
• 南沙区：多宗地块底价成交，由南沙开发建设集团和南沙资产竞得。
• 增城区：地块底价成交，由广州城投与增城城投联合竞得。

土拍趋势分析

• 横向对比：广州广义流拍率高于全国16城平均水平9.1%，平均溢价率低于平均水平2.1%。
• 整体趋势：市场对土拍热情不高，房企拿地意愿整体低迷，政策调控影响显著。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未披露的市场动态或政策变化。
• 房地产调控超预期：政策环境可能进一步收紧，影响土拍市场表现。

附录

• 分析师声明：本报告由池光胜、高文君撰写，内容基于合法合规的信息来源，研究方法专业审慎，观点独立公正。
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