20221217-安信证券-福州土拍零距离（9_22）_四拍凉意明显_国企成拿地主力_8页_893kb

福州2022年四轮土拍总结

核心内容

福州于2022年12月10日完成了2022年第四轮土拍，共推出11宗地块，其中7宗为涉宅类，4宗为纯商服类。本轮土拍在规则上基本延续前三轮，但土地金支付周期延长至6个月，且涉宅类地块在地价触顶后采用“竞首期付款比例+摇号”的方式确定竞得人。

主要观点

• 土拍热度持续低迷：本轮土拍广义流拍率略有改善（9.1%），但平均溢价率进一步下降，整体市场仍显冷清。
• 成交地块均以底价成交：10宗成交地块均以底价成交，反映开发商对市场信心不足。
• 国企主导市场，民企参与度低：国企全口径拿地金额达53.6亿，占比51.3%，成为本轮土拍的主力；而民企拿地金额仅1.8亿，占比1.7%，参与意愿明显下降。
• 城投集团拿地金额最大：福州城投集团以36.5亿拍得2宗地，成为本次土拍拿地金额最高的主体，其拿地占比从第三轮的78.1%下降至47.0%。
• 市场基本面疲软：福州新房、二手房价格持续下跌，楼市整体低迷，房企拿地态度谨慎。

关键信息

土拍规则

• 拿地前：延续限马甲、严控购地资金来源要求，保证金比例为20%。
• 拿地中：涉宅类地块溢价率为15%，地价触顶后采用“竞首期付款比例+摇号”方式；商服地块按价高者得原则出让。
• 拿地后：土地金支付周期延长至6个月，首期缴付时间为2022年12月20日前；商品房备案均价根据实际成交价变动。

土拍结果

• 总推地数量：11宗，较第三轮的20宗明显减少。
• 成交数量：10宗，成交金额104.3亿，均以底价成交。
• 流拍与取消：无地块流拍，1宗地取消出让，广义流拍率9.1%。
• 区域分布：地块均位于主城四区，台江区、仓山区、晋安区分别供地5宗、4宗、2宗。
• 地块特征：7宗涉宅地块中，3宗涉及安置房及租赁住房建设，其余4宗区位较优、配套成熟、教育资源丰富。

拿地主体

• 国企：厦门国贸、建发股份分别以25.8亿、19.4亿各拍得1宗地；福州建工集团、福建恒一发展集团分别拿地7.0亿、1.4亿。
• 民企：仅福万（福建）发展以1.8亿拍得1宗地，未见主流民企参与。
• 城投集团：福州城投集团以36.5亿拿地，为本次土拍拿地金额最大主体；左海集团、福州新发分别拿地7.2亿、5.4亿。

风险提示

• 信息搜集不全面：可能存在未披露的重要信息或数据。
• 房地产调控超预期：政策变化可能对市场产生更大影响。

附录

• 图表目录：

  • 图1：福州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）
  • 图2：广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降（%）
  • 图3：福州广义流拍率高于9城平均水平（%）
  • 图4：平均溢价率为9城最低水平（%）
  • 图5：福州新房、二手房价格持续下跌（%）
  • 图6：国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低（%）

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