20220513-安信证券-济南土拍零距离_首拍凉意依旧_国企成拿地主力_8页_686kb

济南2022年首轮土拍总结

核心内容概述

2022年5月7日，济南完成了2022年首轮土拍，共推出35宗地块，成交21宗，流拍14宗，广义流拍率达40%，整体市场表现冷清，房企拿地热情低迷。

主要观点

土拍规则调整

• 拿地前：济南将最低保证金比例由30%下调至20%，以缓解房企资金压力。
• 拿地中：地块限价和达到限价后的竞拍规则保持不变，最高溢价率限制为15%，达到限价后采取竞建筑品质和竞建设进度的方式确定竞得人。
• 拿地后：部分地块土地金缴纳期限延长，由3个月延长至6个月。

土地市场表现

• 溢价率偏低：本轮土拍平均溢价率为1.7%，虽较去年第三轮有所改善，但仍低于去年首轮的6.4%，近7成地块以底价成交。
• 流拍率高企：广义流拍率达40%，显著高于去年三轮的5.4%、27.5%、17.3%，也高于18城平均水平的14.2%。
• 地块质量一般：过半地块来自区位相对较偏的历城区，高新区仅推出3宗地块，且大部分地块为底价成交或流拍。

土地成交情况

• 高新贤文组团：3宗地以9.4%的溢价率成交，为本轮唯一溢价较高的地块，由保利置业竞得。
• 历下区盛福组团：7宗地由中建房地产以底价拍得。
• 历城区大辛庄组团：5宗地由历城控股以底价成交，总起拍价下调2.5%至19.6亿。
• 天桥区宏济堂组团：2宗地由君道地产以底价成交。
• 天桥区东沙组团：2宗地由天桥财投以底价成交。

地块限制条件

• 配建要求高：如高新贤文组团地块要求无偿代建2.8万方租赁住房，配建比例达25.8%；历城大辛庄组团地块配建比例为10%。
• 地块打包出让：部分地块组团数量较多，如历下区盛福组团地块打包7宗地，总起拍价达38亿，抬高参拍门槛。

关键信息

• 国企主导市场：国企拿地金额达48.0亿，占比53.3%，持续上升，成为本轮土拍的主力。
• 民企参与度下降：民企拿地金额仅6.9亿，占比7.7%，较去年三轮持续下降，未见主流民企参与。
• 城投企业活跃：城投拿地金额为35.2亿，占比39.1%，仍处于较高水平。
• 市场低迷影响：济南楼市整体低迷，2022年3月住宅销售面积累计增速跌至-20.3%，二手房价格持续下跌，导致房企参拍谨慎。

土拍趋势分析

• 集中供地制度：济南将集中供地次数增至4次，导致每轮推地数量减少。
• 市场冷清：与去年相比，本轮土拍热度明显下降，广义流拍率和底价成交率均偏高，反映市场信心不足。
• 区域差异明显：高新区部分地块表现较好，而历城区济钢片区、槐荫区济齐路等板块流拍严重。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未披露的市场动态或政策变化。
• 房地产调控超预期：未来调控政策可能进一步影响市场走势，需持续关注。

数据支持

• 图表与数据来源：图表和数据来自济南政府官网及安信证券研究中心，提供直观的市场表现对比。
• 横向对比：济南的广义流拍率和平均溢价率在18城中表现较差，显示其土拍市场相对冷清。

总结

2022年济南首轮土拍反映出市场信心不足、房企资金压力仍存、地块限制条件较多以及区域热度不均等问题。尽管规则有所放松，但整体市场表现依旧低迷，国企成为拿地主力，而民企参与度持续下降。市场前景仍需关注政策走向及房地产市场整体复苏情况。