行业深度报告：地产政策洞察系列之五：新规之下二批供地趋冷，央国企为市场拿地主力_15页_1mb

地产政策洞察系列之五总结

核心内容

本报告分析了2021年第二批集中供地市场情况，指出在政策调控与行业环境影响下，土地市场整体降温，央国企成为主要拿地力量。同时，报告提出投资建议及风险提示，强调短期行业仍面临压力，中长期则关注“幸存”房企及物业管理板块。

主要观点

• 首批集中供地热度较高：22城首批集中供地平均溢价率达15%，部分城市如重庆、深圳甚至超过30%，与“稳地价、稳房价”政策初衷相违背。
• 二批供地规则多方面完善：8月自然资源部出台政策，限制溢价率、规范资金来源、引入“竞品质”等机制，各地纷纷调整土拍规则以平抑热度。
• 二批土拍明显降温：14个城市完成第二批供地，土地溢价率普遍下降，流拍率上升，热点地块隐含毛利率有所改善。
• 央国企成拿地主力：在融资压力和政策限制下，央国企凭借稳健财务和融资优势，成为土拍市场的主导力量。
• 房企拿地意愿受抑制：资金端压力大、销售端下行、融资环境收紧等因素导致房企投资谨慎，拿地热情持续低迷。
• 投资建议：短期优选财务稳健、销售高增的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口；中期关注“幸存”房企及物管、上下游产业链修复机会。

关键信息

土拍市场变化

• 首批供地特征：
  • 平均溢价率15%，较2019年、2020年有所上升。
  • 部分热点城市土地溢价率超30%，高地货比地块占比超40%。
  • 部分地块出现“面粉比面包贵”现象，实际拿地成本高。
• 二批供地特征：
  • 20城涉宅用地供地面积较首批增长4.3%。
  • 土地溢价率普遍下降，多数城市低于10%。
  • 流拍率明显上升，部分城市如广州达52%。
  • 地块触顶成交比例下降，仅深圳保持较高热度。
  • 央国企在拿地成交价款和宗数上占据主导地位。

房企拿地意愿

• 资金压力：
  • 楼市调控加码、按揭收紧、融资环境趋紧。
  • 2021H1全国新增房贷占比显著下降至19%。
• 销售端下行：
  • 克而瑞百强房企单月销售增速连续3个月同比下跌，9月跌幅达36%。
  • 房企倾向“以销定投”策略，拿地意愿降低。
• 政策影响：
  • 二批供地规则对利润改善有限，房企观望情绪上升。
  • 部分地块仍保留配建、自持等要求，限制利润空间。

投资建议

• 短期建议：
  • 优选财务稳健、销售高增的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口。
• 中期关注：
  • “幸存”房企，如金科股份、融创中国等，其财务状况可能好转，具备估值弹性。
• 物业管理板块：
  • 看好其中长期发展，建议关注碧桂园服务、保利物业等物管龙头。
• 上下游产业链：
  • 关注融资端缓和带来的修复机会，如防水龙头科顺股份。

风险提示

1. 房地产行业短期波动风险：若行业下行超预期，房企业绩可能不及预期。
2. 个别房企流动性风险：信用事件可能引发连锁反应，影响行业整体发展。
3. 政策改善不及预期：若政策未能及时改善，行业调整幅度和时间可能超出预期。

图表摘要

• 图表1：22城首批集中供地土地溢价率
• 图表2：首批供地部分盈利空间较窄地块
• 图表3：首批供地典型城市盈利空间及热度
• 图表4：自然资源部明确集中供地要求，溢价率不得超过15%
• 图表5：22城第二批供地土拍规则变化
• 图表6：主要城市首批VS第二批集中供地政策对比
• 图表7：22城第二批集中供地规模
• 图表8：已完成二批供地城市土地溢价率均下滑
• 图表9：已完成二批供地城市地块成交情况
• 图表10：已完成二批供地城市流拍率上行
• 图表11：除深圳外，已完成二批供地城市地块触顶比例大多下滑
• 图表12：已完成二次供地的7城中，拿地成交价款前20企业以央国企为主
• 图表13：典型城市二批供地央国企及民企拿地数量
• 图表14：50强房企国企、民企拿地销售金额比
• 图表15：典型城市高价地盈利空间测算
• 图表16：全国首套及二套房贷平均利率上行
• 图表17：2021H1全国新增房贷占比显著降低
• 图表18：克而瑞百强房企单月销售增速连续3个月同比下跌

证券分析师信息

• 证券分析师：杨侃

• 投资咨询资格编号：S1060514080002

• BQV514

• 邮箱：YANGKAN034@pingan.com.cn

• 研究助理：王懂扬

• 一般证券从业资格编号：S1060120070024

• 邮箱：WANGDONGYANG339@pingan.com.cn

投资评级

• 股票投资评级：
  • 强烈推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数20%以上
  • 推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数10%-20%之间
  • 中性：预计6个月内股价表现相对沪深300指数在±10%之间
  • 回避：预计6个月内股价表现弱于沪深300指数10%以上
• 行业投资评级：
  • 强于大市：预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5%以上
  • 中性：预计6个月内行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间
  • 弱于大市：预计6个月内行业指数表现弱于沪深300指数5%以上

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