20220904-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年8月）_八月地产AH核心物业指数+4.5_万物云通过港交所上市聆讯_13页_1mb

报告摘要

行业研究总结：2022年8月地产AH核心物业指数及行业动态

核心内容

2022年8月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为 +4.53%，跑赢沪深300指数6.7个百分点，跑赢恒生指数5.5个百分点，跑赢恒生港股通指数6.0个百分点。然而，2022年1-8月累计涨跌幅为 -31.4%，表现逊于沪深300指数13.9个百分点，恒生指数16.7个百分点，恒生港股通指数13.9个百分点。

主要观点

1. 市场表现

AH核心物业指数：本月涨幅显著，但年初至今整体表现偏弱。
个股表现：8月样本股平均涨跌幅为 -9.2%，其中 华润万象生活 涨幅最大，为 +7.2%；招商积余、宝龙商业、中骏商管、建业新生活 也表现较好。年初至今样本股平均跌幅达 -38.0%，其中 特发服务 和 金科服务 表现最差，分别为 -9.4% 和 -73.1%。

2. 港股通持股变化

8月港股通持股比例：世茂服务、雅生活服务、金科服务、碧桂园服务、融创服务 持股比例均有提升，其中 世茂服务 增幅最大，为 +3.72%。
1-8月港股通持股比例：世茂服务 增幅最高，为 +15.12%，融创服务、金科服务、雅生活服务、碧桂园服务 也表现较好。

3. 行业动态

中央政策：发改委出台多项措施，包括对养老托育服务业的租金减免、税费减免、金融支持等26条措施，旨在纾困扶持。
地方政策：深圳、上海等地向物业服务企业发放疫情防控补贴，如浦东新区按 0.5元/平方米 标准发放 不超过3个月 的物业管理费补贴。多地推进智慧社区建设，如河北、甘肃、江苏等地发布相关规划，推动物业与现代信息技术融合。

4. 重点企业动态

上市进展：苏新美好生活于8月24日于港交所主板上市，万物云于9月1日通过港交所上市聆讯。
中期业绩：重点物管公司2022年H1收入同比增长情况如下：
- 新城悦服务：+31%
- 绿城服务：+22%
- 碧桂园服务：+74%
- 保利物业：+25%
- 中海物业：+35%
- 华润万象生活：+32%
市场拓展：多家企业中标各类物业服务项目，如 碧桂园服务 中标多个医院、政府机构项目，保利物业 拓展多个城市公共项目。

5. 投资建议

估值修复：关注房地产行业流动性回暖和民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐 新城悦服务、世茂服务，建议关注 碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
独立发展：关注第三方在管面积占比超过 80% 的民企物管公司，具备独立经营和扩张能力，推荐 绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。
稳健国企：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注 保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

关键信息

估值与盈利预测

AH核心物业样本股：2022年PE估值范围为 3-32，均值约为 11；2023年PE估值范围为 2-24，均值约为 8。
盈利预测：各公司2022年H1 EPS增长情况如下：
- 华润万象生活：+25.0%
- 招商积余：+18.2%
- 绿城服务：+11.3%
- 中海物业：+27.4%
- 保利物业：+25.7%
- 建发物业：+39.0%
- 旭辉永升服务：+30.2%
- 越秀服务：+29.9%
- 金茂服务：+62.4%
- 碧桂园服务：+33.8%
- 新城悦服务：+35.5%
- 建业新生活：+16.8%
- 远洋服务：+35.7%
- 雅生活服务：+12.4%
- 融创服务：+22.9%
- 金科服务：+28.8%
- 世茂服务：+16.9%

风险提示

人工成本风险：人工成本占营业成本比例较高，若最低工资上涨过快，可能挤压毛利润率。
第三方外拓竞争风险：随着行业发展，第三方项目外拓竞争加剧，存在恶意报价、突破底价竞标等非正常情况。
增值服务拓展风险：增值服务盈利模式尚未完全清晰，存在试错风险。
关联方依赖风险：部分物管公司依赖开发商，若开发业务受阻，可能影响在管面积增长。
外包风险：外包成本占比上升，若控制不力，可能影响企业形象和业主满意度。

附录：重点公司列表

证券代码	公司名称	收盘价（港元/元）	2021 EPS（港元/元）	2022E EPS（港元/元）	2023E EPS（港元/元）	2024E EPS（港元/元）	2021-2024 EPS 三年 CAGR	2022年PE	2023年PE	2024年PE	投资评级
1209.HK	华润万象生活	34.40	0.76	1.01	1.23	1.48	25.0%	40.0	30.0	24.5	20.5
001914.SZ	招商积余*	17.18	0.48	0.58	0.68	0.80	18.2%	35.5	29.7	25.3	21.5
2869.HK	绿城服务	5.44	0.26	0.22	0.29	0.36	11.3%	18.3	21.9	16.3	13.3
2669.HK	中海物业*	8.28	0.30	0.39	0.50	0.62	27.4%	27.7	21.2	16.5	13.4
6049.HK	保利物业	45.05	1.53	1.87	2.37	3.04	25.7%	25.9	21.1	16.7	13.0
2156.HK	建发物业	3.49	0.12	0.17	0.25	0.32	39.0%	25.7	17.7	12.5	9.6
1995.HK	旭辉永升服务	4.76	0.35	0.46	0.61	0.78	30.2%	11.9	9.0	6.9	5.4
6626.HK	越秀服务	3.09	0.24	0.32	0.40	0.52	29.9%	11.5	8.6	6.8	5.2
0816.HK	金茂服务	4.07	0.20	0.44	0.66	0.84	62.4%	18.2	8.0	5.4	4.2
6098.HK	碧桂园服务	13.92	1.20	1.59	2.19	2.86	33.8%	10.2	7.7	5.6	4.3
1755.HK	新城悦服务	6.50	0.60	0.76	1.18	1.50	35.5%	9.5	7.5	4.8	3.8
9983.HK	建业新生活	3.18	0.49	0.56	0.66	0.78	16.8%	5.7	5.0	4.2	3.6
6677.HK	远洋服务	2.43	0.37	0.49	0.68	0.93	35.7%	5.8	4.3	3.1	2.3
3319.HK	雅生活服务	7.86	1.63	1.73	2.09	2.31	12.4%	4.2	4.0	3.3	3.0
1516.HK	融创服务	2.25	0.42	0.53	0.65	0.78	22.9%	4.7	3.7	3.1	2.5
9666.HK	金科服务	8.74	1.62	2.19	2.78	3.46	28.8%	4.7	3.5	2.8	2.2
0873.HK	世茂服务	2.07	0.45	0.52	0.62	0.72	16.9%	4.0	3.5	2.9	2.5