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中南建设总结

核心内容

中南建设（000961.SZ）是一家以房地产开发和建筑施工为双主业的大型民营企业，成立于1988年，隶属于中南集团。公司通过清晰的快周转战略和业务升级，实现了销售规模的持续增长和盈利能力的稳步提升。分析师邹坤首次给出“买入”评级，认为公司具备良好的发展潜力和业绩释放能力。

主要观点

• 房地产业务：公司自2016-2019年销售面积和销售金额的复合增速分别达到55%和57%，受益于“高周转”战略，包括项目获取到销售的平均周期保持在7-8个月。
• 建筑施工业务：中南建筑已形成“投资商、承建商、运营商”三商一体和“投资、设计、建造、运营”四位一体的业务模式，2020年上半年新承接项目合同金额达148.3亿元，同比增长18.4%。
• 财务状况：公司净负债率降至147%，短期债务占比下降至30.3%，融资成本改善，货币资金达282亿元，短债覆盖倍数提升至1.2倍，具备良好的偿债能力。

关键信息

• 销售规模：2019年公司实现合同销售额约1961亿元，同比增长34%，位列克而瑞销售排行榜第16位。
• 项目规模：公司项目规模逐渐小型化，2016年单项目规模约18.2万方，2019年降至12.7万方。
• 组织架构：采用“总部-战区-项目”短平快模式，提升决策和执行效率。
• 土储布局：截至2020H1末，公司共有418个项目，在建及待建面积合计约4411万方，其中一二线占比约35%，三四线占比约65%。
• 融资结构：公司有息负债781.4亿元，其中银行贷款占比47.5%，债券等融资工具占比近30%，其他渠道约22.5%。

估值与盈利预测

• EPS预测：预计2020-2022年EPS分别为1.89、2.41、2.87元/股。
• PE估值：相对当前股价PE分别为4.9、3.9、3.2倍。
• 财务指标：公司2020H1货币资金达282亿元，流动资产合计481730百万元，资产负债率持续下降。

风险提示

• 销量不达预期
• 重点布局城市调控政策趋严
• 融资成本上行
• 负债率水平提升

主要财务数据

建筑施工业务

• 业务结构：建筑施工业务营收占比逐步优化，2019年建筑业务营收达221.8亿元，同比增长45.5%。
• 项目类型：2019年新增项目中，3亿元以上的项目有30个，占新增合同额的52%。
• 业务升级：建筑板块正在向产业化、标准化方向发展，探索PPP项目等新模式。

房地产业务

• 高周转策略：通过高激励、跟投机制和短平快的组织架构，提升项目运营效率。
• 员工跟投：2018年公司推出跟投制度，提升员工积极性，增强执行力。
• 城市布局：公司深耕长三角，拓展珠三角，进军京津冀，聚焦西安、武汉、成都、重庆等核心城市。

债务结构优化

• 净负债率：2020H1末净负债率降至147%，较2017年下降。
• 短期债务：短期债务占比由2014年的58.3%下降至30.3%，长短期债务结构优化。
• 融资成本：融资成本改善，公司信用水平良好，银行贷款为主要融资方式。

项目布局

• 可竣工资源：截至2020H1末，公司有约4411万方的可竣工资源。
• 土储构成：2020H1新增土储建面689万方，同比增加64%，土地投资总额约218亿元。

风险提示

• 销量不达预期
• 重点布局城市调控政策趋严
• 融资成本上行
• 负债率水平提升

总结

中南建设通过高周转战略和业务升级，实现了销售规模的持续增长和盈利能力的稳步提升。公司财务状况良好，负债结构优化，融资成本改善，具备较强的偿债能力和成长潜力。分析师邹坤首次给出“买入”评级，认为公司未来发展前景广阔。