20121108-安信证券-中南建设-000961.SZ-竞争策略与自身优势的完美结合_25页_1mb

中南建设深度分析总结

核心内容概述

中南建设（000961）是一家起源于江苏省海门市的民营企业，通过建筑业务起家，逐步发展为涵盖建筑施工业务、房地产开发业务、市政工程业务及园林业务的综合性企业。公司以“建筑起家、地产为主”的模式，成功实现了从区域龙头向全国性地产品牌的转型。报告首次对中南建设进行评级，给予“增持-A”评级，目标价为13.30元。

主要观点与优势

1. 拿地模式创新

• 公建施工置换土地资源：公司通过承建政府公建工程，获得土地资源。这种模式使公司能够一次性锁定地价，实现土地分期付款，降低资金压力。
• 一二级联动开发：公司在一级开发过程中与政府建立分成机制，获取土地招拍挂溢价收益，从而在二级市场竞拍时具有资金优势。
• 普通招拍挂：公司也采用传统土地获取方式，但以公建施工置换土地为主。

2. 区域布局与新城开发

• 专注二三四线城市：公司主要布局在经济基础较好的二三四线城市，如江苏、山东、辽宁等，这些城市具备较好的人口流入与经济支撑。
• 新城新区开发：公司通过参与新城区建设，获取低价土地资源，随着新城成熟，房价上涨，盈利空间扩大。
• 标准化复制：公司产品风格统一，建筑立面融入西班牙元素，形成品牌效应，便于推广与销售。

3. 产业链协同

• 建筑与地产协同：建筑业务为地产项目提供支持，缩短施工周期，降低综合成本，同时提升品牌影响力。
• 多元化业务布局：公司拥有建筑、地产、市政、园林等业务板块，形成完整的产业链，提升整体竞争力。

4. 资源整合与品牌建设

• 南通CBD项目：作为公司大盘开发的代表项目，南通CBD的成功开发为公司树立了品牌形象，也为后续新城开发积累了经验。
• 高品质理念传递：公司产品以中高端住宅为主，注重质量与性价比，满足首次置业与改善性需求。

关键信息

财务数据

• 营业收入：2010年为9,137.5百万元，预计2012年为15,454.9百万元，年复合增长率约25.6%。
• 净利润：2010年为741.2百万元，预计2012年为1,291.6百万元，年复合增长率约38.5%。
• 毛利率：2010年为24.1%，预计2012年为28.0%，呈上升趋势。
• 每股收益（EPS）：预计2012年为1.11元，2013年为1.23元，2014年为1.50元。
• 市盈率（PE）：当前股价对应的PE为10.2倍，未来有望进一步下降。
• 市净率（PB）：当前市净率为1.7倍，较历史水平有所改善。

土地储备与盈利基础

• 土地储备：公司土地储备面积达1278万平方米，平均楼面地价仅为1100元/平米，成本优势显著。
• 预收账款：2012年三季度末预收账款是2011年全年房地产业务营业收入的2.83倍，为公司提供稳定的盈利基础。
• RNAV折价：当前股价相对于RNAV折价30%，具备投资价值。

投资建议

• 盈利预测：预计2012年EPS为1.11元，2013年为1.23元，2014年为1.50元。
• 估值：当前PE为10.2倍，未来有望降至7.6倍。
• 评级：首次给予“增持-A”评级，目标价为13.30元。

风险提示

1. 资金风险：公司净负债率较高，短期到期资金较多，存在一定的还款压力。
2. 地域扩张风险：公司正在从区域龙头向全国扩张，管理能力面临挑战。
3. 新城区开发风险：新城区开发受多种因素影响，包括规划设计、政府支持、地区经济条件等。

战略定位与长期发展潜力

• 竞争壁垒：公司业务模式难复制，具有较高的行业壁垒。
• 战略定位：公司致力于成为新城新区的投资商、开发商、建设商、运营商，形成“四商”模式。
• 长期发展：公司具备良好的区域布局与产业链协同，盈利模式可持续，未来增长潜力较大。

总结

中南建设凭借建筑起家、创新拿地模式、新城开发经验、产业链协同等优势，实现了快速成长。其盈利基础稳固，土地储备成本低廉，项目销售情况良好。尽管存在资金与扩张风险，但公司具备较强的风险应对能力，未来发展前景广阔。报告建议投资者关注其长期成长潜力，给予“增持-A”评级。