“认房不认贷”全面落地后的五个问题：近期一线城市房地产市场有什么新变化？-20230917-西部证券-19页_967kb

近期一线城市房地产市场新变化总结

核心内容

近期，一线城市房地产市场在“认房不认贷”政策全面落地后，出现了以下几方面的变化：

• 二手房市场：挂牌量在政策落地后出现短期上升，但新增挂牌量并未持续走高。看房热度在政策发布当周明显上升，随后回落，但整体仍高于政策落地前水平。房价在政策后短期企稳，但持续上行动力不足。
• 新房市场：除北京外，其他一线城市的新房成交并未显著上行，与政策落地时间差及新房供应量变化有关。价格端存在分化，京沪新房价格稳中有升，广深相对平稳。
• 政策效果持续性：由于居民收入和房价上涨预期偏低，叠加人口外流及出生率、结婚率下降，政策效果可能有限，刚需接盘力量不足。
• 全国楼市影响：预计“认房不认贷”政策可拉动2023年全国商品住宅销售同比增速约1.0、0.7和0.3个百分点。
• 未来政策可能性：若市场恢复不及预期，不排除进一步放松限购政策的可能性，但全面放松概率较低。

主要观点

• 政策效果短期显现：一线城市“认房不认贷”政策落地后，短期内对二手房市场产生积极影响，成交量上升，但新房市场反应不一。
• 供需博弈下房价企稳：二手房价格在政策后短期保持平稳，但缺乏持续上涨动力，主要由于刚需接盘有限。
• 政策力度超出预期：政策涵盖范围广，包括首付比例、贷款利率及限购调整，但效果仍需观察。
• 全国市场联动效应：二线城市亦有政策放松，但一线楼市受益更明显，政策对全国销售增速有积极拉动作用。
• 政策优化边界可能扩大：若市场恢复不达预期，未来可能进一步优化政策，但全面放松限购可能性不大。

关键信息

一、一线二手房挂牌量及房价

• 挂牌量：政策落地当周一线城市二手房出售挂牌量指数环比上升58.8%，但新增挂牌量低于春节后积压需求释放阶段。
• 成交热度：政策落地当周，北上广深二手房看房热度环比分别上升16.1%、15.4%、9.1%、13.9%，但第二周热度回落。
• 成交数据：北京政策落地后二手房成交量稳步回升，深圳则在第二周才开始反弹。
• 房价表现：二手房价格端暂时企稳，但缺乏持续上涨动力。

二、新房市场变化

• 成交情况：除北京外，其他一线城市新房成交基本维持政策前水平，与置换需求释放时间差及新房供应量变化有关。
• 价格表现：京沪新房价格稳中有升，广深相对平稳。
• 数据来源：中指院及Wind数据表明，新房市场短期数据尚不能充分反映政策效果。

三、政策效果持续性分析

• 居民加杠杆意愿：受收入预期和房价预期低迷影响，政策效果可能受限。
• 刚需承接能力：当前刚需接盘力量不足，无法有效消化新增二手房供给。
• 人口因素：一线城市常住人口外流，出生率和结婚率持续走低，对刚需形成抑制。
• 历史经验：2008年后每一轮楼市反弹均伴随居民杠杆率上升，但当前环境不同。

四、“认房不认贷”对全国楼市影响

• 卖旧买新占比：一线城市平均为53%，二线城市为21%。
• 销售面积贡献：2022年全国一二线城市通过卖旧买新实现的销售面积约为8300万平，其中一线城市贡献1800万平。
• 政策效果：乐观、中性和悲观情形下，预计拉动2023年全国商品住宅销售同比增速1.0、0.7和0.3个百分点。

五、未来政策展望

• 政策优化可能性：若市场恢复不及预期，一线政策可能进一步优化，包括普宅认定标准、贷款加点数及首付比例调整。
• 限购放松可能性：全面放松限购概率较低，政策更多集中在信贷和交易规则优化。

风险提示

• 宏观环境风险：若宏观经济下行超预期，政策效果可能不及预期。
• 政策执行风险：政策效果依赖于市场反应和居民行为变化，存在不确定性。

相关数据与图表

• 图表：包括二手房挂牌量、成交热度、新房成交数据、价格走势、人口变化等。
• 表格：列出政策执行城市、时间、政策内容及对销售的影响。

总结

“认房不认贷”政策的全面落地对一线房地产市场产生了短期提振作用，尤其在二手房市场表现明显。然而，新房市场反应不一，政策效果的持续性受到居民加杠杆意愿和刚需承接能力的限制。全国范围内，该政策预计对销售面积有一定程度的拉动，但效果有限。未来政策可能进一步优化，但全面放松限购可能性不大。整体来看，一线楼市仍面临一定的下行压力，需持续关注市场恢复情况。