58安居客房产研究院-“认房不认贷”后，深圳楼市为何热不起来？-6页_484kb

深圳新政后市场表现总结

核心内容

深圳于8月30日推出“认房不认贷”新政，旨在降低购房门槛，刺激市场活力。然而，与京沪市场相比，深圳市场反应较为平淡。根据安居云洞察数据，新政发布后第一周市场热度仅提升8%，第二周则回落5%，基本回到新政前水平。尽管如此，市场仍呈现出冷热分化的特点，部分板块热度显著上升，而其他区域则出现小幅降温。

主要观点

• 市场反应平淡：深圳新政未能引发像京沪那样的市场热烈反应，整体热度提升有限，甚至出现回调。
• 居民杠杆率高：深圳居民杠杆率高达94.7%，远高于北京（69.3%）和上海（79.7%），表明居民负债压力较大，购房能力受限。
• 收入预期不稳定：深圳外来人口比例高，且受经济环境影响，居民对未来收入的不确定性较高，抑制了购房意愿。
• 区域冷热分化：市场并非全面升温，而是部分区域表现活跃，如碧岭、华侨城、宝龙等，而沙头、东门等板块热度下降。
• 政策效果有限：新政虽释放了一定购房需求，但因经济周期影响，改善型购房者信心不足，政策对市场刺激作用有限。

关键信息

板块热度变化

热度回调情况

• 新政发布后第二周，58个热度上升的板块中有49个出现回调，平均回调比例为14%。
• 部分板块如龙岗中心城、光明街道、新安、宝龙等热度难以持续。

政策影响分析

• 短期刺激有限：新政虽降低了购房门槛，但未能显著带动市场热度，说明当前购房需求仍受居民负债和收入预期影响。
• 杠杆作用有限：政策底层逻辑为“加杠杆”，但改善型购房者因收入下降和市场信心不足，难以有效响应。

政策预判

广州新政对深圳的借鉴

• 广州已放开限购，成为一线城市中首个如此操作的城市，深圳可能跟进。
• 传闻称深圳将优化限购政策，可能涉及罗湖、福田、南山、宝中外全域解除限购，社保限制也将调整。
• 政策可能细分到街道层面，而非全域放开。

外资入市与二手房市场激活

• 深圳已低调放松“限外令”，对港澳居民开放非住宅类商业办公物业和商务公寓的购买。
• 未来可能进一步放开住宅物业对港澳购房者的限制，以激活二手房市场。
• 此举有助于促进大湾区融合发展，并缓解商办类产品空置率高的问题。

总结

深圳新政虽在一定程度上释放了市场活力，但整体效果有限，市场反应较为平淡。政策未能有效激活改善型购房者需求，主要受限于居民高杠杆率和对未来收入的不稳定性担忧。然而，部分区域如碧岭、华侨城、宝龙等板块热度明显上升，显示出政策对特定区域仍有一定刺激作用。未来深圳可能进一步优化限购政策，并考虑开放住宅物业给港澳购房者，以推动市场回暖。