同策咨询-2017-2018年全国房地产市场研究报告-2017-116页_4mb

2017-2018年全国房地产市场研究报告总结

核心内容

本报告分析了2017-2018年全球和中国房地产市场在美联储加息和缩表背景下所面临的挑战与机遇。核心观点在于，房地产市场在这一阶段成为抵御资本外流和维持央行资产规模的重要工具。同时，报告指出房地产市场正在经历从“弯道超车”到“换道超车”的转变，即从单纯追求规模扩张转向精细化、专业化的发展方向。

主要观点

• 全球金融环境变化：自2008年金融危机以来，全球经济仍处于缓慢复苏阶段，美联储的加息和缩表政策对全球金融市场产生深远影响，导致资本外流和汇率贬值风险增加。
• 房地产的调控作用：房地产市场在2014年8月成为吸引资金、防止资本外流的重要工具，通过限购放松、去库存等政策引导资金流入楼市，从而稳定外汇储备和央行资产负债表。
• 政策分化与市场分化：由于房地产调控政策的加强，市场呈现明显的分化趋势，一线城市和热点城市政策收紧，三四线城市则成为政策支持的焦点，资金通道被定向打开。
• 调控手段升级：楼市调控进入“六限时代”，包括限购、限贷、限价、限签、限售、限商，调控政策在广度、强度、维度和执行力度上全面升级。
• 未来趋势预测：根据经济周期、货币政策、房企融资周期和政策时效性分析，2017年下半年至2018年可能成为房地产市场的调整期，面临多重风险，但也是政策放松的前奏。

关键信息

外部经济环境

• 美元加息与缩表：美联储自2015年起进入加息周期，2017年已连续两次加息，未来预期四次。缩表计划每月缩减300亿美元国债和200亿美元MBS，对全球金融市场造成冲击。
• 资本外流风险：美元加息和缩表导致资本外流压力加大，人民币贬值风险上升，外汇储备面临挑战。
• 中美货币政策趋同性：中国M2增速与美国M2增速具有明显的趋同性，若美国流动性收紧，中国未来也将面临货币流动性紧张。

国内经济环境

• 外汇储备变化：2014年7月后外汇储备进入下降趋势，2017年3月后外汇储备止跌回升，得益于房地产市场的资金吸金作用和外汇管控。
• 央行货币政策调整：为应对资本外流，央行采取了汇率贬值、外汇管制、降准降息等手段，以稳定资产规模和货币流动性。
• 房地产市场调控目标：调控的核心目标是防止资本外流和稳定外汇储备，同时抑制热点城市资产泡沫。

房地产市场表现

• 一线城市：成交量明显下滑，均价受结构性影响表面上扬，但个案价格受到调控压制，存销比持续抬升。
• 二线城市：成交量和均价均受调控影响，存销比上升但库存量持续下降。
• 三四线城市：受到一二线城市外溢影响，成交量和均价显著上升，成为政策支持的重点。

调控政策变化

• 政策全面扩围：从核心一二线城市向三四线城市延伸，政策覆盖面扩大。
• 调控手段升级：从单纯的限购限贷发展为“六限”政策，包括限购、限贷、限价、限签、限售、限商。
• 土地市场调控：重点一二线城市加强土地拍卖规则限制，如设定最高限价、竞自持、保障房建设等，以抑制房价过快上涨。

未来趋势预测

• 短期调整期：2017年下半年至2018年，房地产市场将面临调整，政策密集出台，市场下行压力增大。
• 长期发展趋势：2019-2020年，房地产调控可能逐步松动，行政调控向市场手段转变，房产税试点扩围。
• 市场周期判断：通过定性与定量分析，各城市房地产市场具有周期性，如上海的主周期为38-39个月，预计2017年10月为下行周期终点，2019年3月为上行周期终点。

房企应对策略

• 集中度提升：房企集中度进一步提高，专业投资企业进入房地产行业，带动代建业务增长。
• 适应市场变化：房企需在政策收紧背景下调整城市投资布局和营销策略，寻找新的增长点。
• 细分领域发展：在追求规模的同时，房企应考虑在细分专业领域建立标杆，以适应市场细分趋势。

数据支持与分析方法

• 数据来源：包括房地产成交量、成交价、M2增速、外汇储备、房贷利率等。
• 分析方法：采用趋势及周期分解、波动周期谱分析、固定带宽B-P滤波等方法，预测市场周期和政策影响。

总结

2017-2018年房地产市场面临美联储加息和缩表带来的全球金融环境变化，成为抵御资本外流的重要工具。调控政策全面升级，市场分化明显，一线城市和热点城市政策收紧，三四线城市成为政策支持重点。未来市场可能进入调整期，但也将为政策放松和市场转型提供机会。房企需在集中度提升和市场细分的趋势下，调整策略，寻求新的发展方向。