同策房产咨询-2020年8月全国商品住宅市场交易月报-同策研究院_25页_1mb

2020年8月全国商品住宅市场监测月报总结

核心内容概述

2020年8月全国商品住宅市场在“房住不炒”政策导向下，整体呈现分化趋势。一线城市市场表现强劲，成交量与价格稳中有升；二线城市市场有所降温，成交量回落但价格相对稳定；三四线城市成交量继续下滑，价格回落明显，但部分城市如惠州、温州仍保持一定热度。

主要观点

• 政策导向：各地政府持续出台调控政策，以抑制投资投机、遏制市场过热为主，政策信号对市场产生一定影响，城市分化可能有所改善。
• 市场表现：
  • 一线城市：成交量和价格均上涨，市场热度持续，尤其是上海、深圳供应放量明显。
  • 二线城市：成交量回落，价格稳中有降，部分城市如南京、苏州因前期销售良好，市场仍具韧性。
  • 三四线城市：成交量和价格均回落，但部分城市如惠州、温州因政策影响和需求转移，市场表现相对较好。
• 库存情况：
  • 一线城市库存压力较大，但去化周期仍处于合理范围。
  • 二线城市库存去化周期多数在合理区间，但部分城市如天津、沈阳、青岛库存压力较高。
  • 三四线城市库存去化周期普遍偏低，温州等城市房价上涨预期较强。

关键信息汇总

一、全国市场概况

• 房地产开发投资：全国投资增速已回正，超越去年同期，增速平稳提升。
• 商品房销售：1-8月销售面积尚未追平去年同期，但跌幅持续收窄。
• 区域表现：
  • 东部地区：投资和销售均表现较好，是唯一一个销售面积实现回正的地区。
  • 中部地区：投资和销售均下滑。
  • 西部地区：投资增长显著，但销售面积下降。
  • 东北地区：投资增长，但销售面积和销售额均下滑。

二、一线城市市场情况

• 成交量与价格：8月一线城市住宅市场全线飘红，成交量和价格同比环比均上涨。
• 典型城市表现：
  • 上海：新增供应量显著增加，市场热度高，出现“千人摇号”现象。
  • 深圳：供应量达2019年以来月度新高，成交量同比大增45%，市场热度最高。
  • 北京：库存压力较大，去化周期达17个月。
  • 广州：去化周期为7.96个月，处于合理范围。
• 库存与去化周期：深圳、上海、广州去化周期分别为6.6、8.3、7.96个月，处于合理范围；北京去化周期较长，库存压力较大。

三、二线城市市场情况

• 成交量与价格：成交量回落，价格稳定，部分城市如南京、苏州表现相对较好。
• 典型城市表现：
  • 杭州：调控影响显现，新房市场降温，中签率创新高。
  • 南京：成交量环比下降，但热点区域仍活跃。
  • 成都：市场整体活跃，成交量价齐升，但9月中旬出台的“房产新政15条”可能对后期市场热度产生降温作用。
• 库存与去化周期：杭州、南京去化周期最短，低于6个月；天津、沈阳、青岛库存压力较大，去化周期超过12个月。

四、三四线城市市场情况

• 成交量与价格：成交量继续回落，价格明显下降。
• 典型城市表现：
  • 惠州：因深圳调控影响，购房需求转移，成交规模环比大幅增加32%，价格环比上涨1.9%，表现突出。
  • 温州：市场保持平稳，成交量不减反增，以刚需产品为主。
• 库存与去化周期：大部分三四线城市库存去化周期在15个月以下，温州去化周期低于6个月，房价上涨预期较强；太仓去化周期超过20个月，库存压力过大。

热点政策汇总

• 无锡市：
  • 增加住宅用地供应，不少于50公顷。
  • 支持居民合理自住需求，出台共有产权保障房政策。
  • 限制投资投机，提高首付比例至60%。
• 四川省：
  • 加强保障性住房和安置房质量管理。
• 杭州市：
  • 住房租赁资金纳入专用账户管理。
  • 要求“托管式”企业缴交风险防控金。
• 合肥市：
  • 允许部分非住宅存量用房改建为租赁住房。
• 南京市：
  • 调整土拍政策，包括地价触顶后现场摇号、严格开发资质审查等。
• 深圳市：
  • 严格限购、限贷政策，但市场热度不减，成交量同比大增45%。

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总结

2020年8月，全国商品住宅市场在“房住不炒”政策下呈现明显分化。一线城市市场保持热度，二线城市有所降温，三四线城市成交量与价格均回落，但部分城市因政策和需求转移表现较好。政策调控力度加大，抑制投资投机，市场整体趋于理性。