2017-2018全国房地产市场研究报告_116页-5mb

2017-2018年全国房地产市场研究报告总结

核心内容

本报告分析了2017-2018年全国房地产市场在美联储加息和缩表背景下所面临的挑战与机遇，强调了房地产作为抵御资本外流和维持央行资产规模的重要工具。同时，报告指出房地产市场已进入下半场第二阶段，调控政策全面升级，市场分化加剧。

主要观点

1. 全球经济背景

   • 2008年金融危机后，全球经济增长率下降，信贷驱动型模式逐渐显现。
   • 美联储加息与缩表将对全球金融市场造成巨大影响，尤其是资本外流和汇率贬值风险。

2. 国内经济环境

   • 我国进入被动式“缩表”阶段，外汇储备下降，央行通过汇率管理、外汇管制和货币乘数提升来维持货币流动性。
   • 中美货币政策趋同，长期来看，我国货币流动性将趋紧。

3. 房地产调控政策

   • 房地产调控进入“六限时代”，包括限购、限贷、限价、限签、限售、限商。
   • 调控政策在广度、强度和执行力度上全面升级，尤其是对土拍市场的限制。

4. 房地产市场表现

   • 一线城市和二线城市成交量和价格受到明显压制，三四线城市因核心城市需求外溢而出现量价齐升。
   • 房地产成为去库存的重要工具，但也推高了楼市风险。

5. 市场周期分析

   • 房地产市场具有周期性，通过谱分析和B-P滤波法，可以识别市场周期波动。
   • 上海等重点城市显示主周期为38-39个月，2017年下半年至2018年为市场下行周期。

关键信息

• 政策背景

  • 房地产调控以稳定外汇和维持央行资产规模为主要目标。
  • 房地产市场进入下半场第二阶段，调控政策更加严格，市场分化加剧。

• 政策工具

  • 限购、限贷、限价、限签、限售、限商成为调控新特征。
  • 土拍市场限制政策加强，防止“地王”频出。

• 市场分化

  • 一线城市和二线城市成交量萎缩，价格受结构性影响。
  • 三四线城市受益于核心城市需求外溢，成交量和价格同步上升。

• 政策时效性

  • 调控政策的时效性周期平均为8个月，2017年8月至10月为政策密集出台窗口期。

• 未来趋势

  • 2017年下半年至2018年为楼市调整期，开发商面临融资偿付压力。
  • 长期来看，随着房地产吸金能力下降和人民币国际化，外汇管控将逐步放松，货币流动性趋紧。

结构清晰的总结

一、全球货币通缩背景下的中国楼市

• 美联储加息缩表影响

  • 加息导致美元指数上涨，资本回流，其他经济体面临资本外流和汇率贬值风险。
  • 缩表影响相当于加息25个基点，对全球金融市场造成巨大冲击。

• 中国应对策略

  • 通过汇率贬值、外汇管制和货币乘数提升来稳定央行资产规模。
  • 房地产成为防止资本外流的重要工具，但推高了楼市风险。

二、市场价值重构与楼市下半场第二阶段

• 调控政策全面升级

  • 房地产调控进入“六限时代”，包括限购、限贷、限价、限签、限售、限商。
  • 土拍市场政策加强，限制土地出让最高价，鼓励保障房和自持比例。

• 市场表现分化

  • 一线城市和二线城市成交量萎缩，价格受结构性影响。
  • 三四线城市受益于核心城市需求外溢，量价齐升。

• 经济圈分析

  • 东部三大经济圈（长三角、珠三角、京津冀）市场基本面优于其他经济圈。
  • 房地产销售面积和销售额显著高于其他经济圈。

三、短期趋势：楼市短期调整的市场机会

• 市场调整期判断

  • 2017年下半年至2018年为楼市调整期，开发商面临融资偿付压力。
  • M1-M2剪刀差处于高位，楼市触底期可能在2017年7-8月到来。

• 政策周期分析

  • 调控政策的时效性周期平均为8个月，2017年8月至10月为政策密集出台窗口期。
  • 通过趋势分解、谱分析和B-P滤波法预测市场周期，识别市场波动。

四、长期趋势：从“弯道超车”到“换道超车”

• 政策演变

  • 长期来看，房地产调控将逐步松动，转向市场手段。
  • 房产税试点扩围和不动产登记制度全面实施，可能在2019年左右。

• 市场适应策略

  • 房企需考虑是否一味追求规模，还是选择细分领域专业化发展。
  • 房地产行业竞争加剧，优胜劣汰，房企需灵活调整策略以适应市场变化。

五、同策对房企的策略建议

• 短期应对策略

  • 在政策收紧背景下，房企需调整城市投资布局和营销策略。
  • 关注三四线城市的市场机会，避免过度集中于核心城市。

• 长期发展建议

  • 房企应考虑专业化发展，提高市场竞争力。
  • 建议关注政策变化趋势，适应市场环境。

图表与数据

• 美联储资产负债表变化

  • 2008年至今，美联储资产规模增长5倍，预计2017年起开始缩表。

• 中国M2增速与美国M2增速关系

  • 中国M2增速滞后10个月与美国M2增速拟合效果最好，显示中美货币政策趋同。

• 城市房地产市场周期

  • 通过谱分析和B-P滤波法，识别各城市房地产市场周期，预测市场走势。

• 政策实施效果

  • 限购、限贷等政策有效遏制了房价过快上涨，但也导致市场成交量下降。

结论

2017-2018年全国房地产市场在美联储加息和缩表背景下，面临资本外流和货币流动性收紧的挑战。房地产作为宏观调控的重要工具，有效吸收了大量资金，防止了外汇储备下降，但也推高了楼市风险。市场分化加剧，核心城市成交量和价格受压制，而三四线城市因需求外溢而表现活跃。房企需灵活调整策略，适应市场变化，关注政策趋势，以实现长期发展。