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思源顾问：2018上半年全国房地产市场研究报告总结

核心内容

2018年上半年全国房地产市场呈现出调控政策持续强化、市场分化加剧、金融监管趋严、租赁市场加速发展的态势。政策导向以“房住不炒”为核心，通过长效机制建设、金融监管和人才政策等多维度调控，推动房地产市场平稳健康发展。

主要观点

• 政策调控强化：中央及地方持续出台调控政策，调控城市数量增加，政策手段以限售、限贷为主。
• 长效机制建设：中央提出构建房地产市场长效机制，包括多主体供给、租购并举、共有产权住房等。
• 金融监管加强：中央强化金融监管，防范金融风险，同时保持货币政策稳健中性，抑制居民杠杆率过快增长。
• 租赁市场发展：各地加快租赁住房建设，特别是利用集体建设用地，支持租赁市场发展。
• 市场表现分化：一线城市销售面积和价格表现分化，三四线城市依赖棚改推动楼市上涨。
• 人才政策多样化：各地通过降低落户门槛、住房保障、人才奖励等方式吸引人才，但存在同质化和投机现象。
• 经济指标稳中向好：上半年国民经济总体平稳，GDP增长6.8%，CPI温和上涨，但M2增速维持低位。
• 房贷利率上升：全国首套房贷款利率持续上升，二套房贷利率亦有小幅上涨，市场购房成本增加。
• 房企资金趋紧：房地产开发企业到位资金增速放缓，开发投资回落，房企积极拓展多元化业务。

关键信息

政策调控

• 中央政策：两会强调“房住不炒”，继续实行差别化调控，加快长效机制建设，包括金融监管、区域协同发展等。
• 地方政策：2018年上半年地级以上城市共出台73次调控政策，县级城市11次。调控政策以限售、限贷为主，部分三四线城市也出台调控政策。
• 金融监管：央行、银保监会、证监会等联合加强金融监管，限制房地产企业境外发债资金投向，防范金融风险。
• 人才政策：全国40余城市出台人才政策，涉及降低落户门槛、住房保障、人才奖励、子女入学等问题，多数集中在二、三、四线城市。

市场表现

• 土地市场：全国土地推出和成交量均同比增长，但溢价率下降。一线城市土地供应与去年持平，价格下跌；三四线城市土地供需齐升，价格上涨。
• 商品房销售：全国商品房销售面积略低于去年同期，但均价持续上涨。一线城市销售面积和价格均下降，三四线城市量价涨幅靠前。
• 房企销售：前20强房企销售金额持续上升，三四线城市成为主要布局区域。碧桂园、万科分别以销售金额和销售面积位居第一。
• 房贷利率：首套房贷利率普遍上浮，部分城市如东莞达到6.13%。二套房贷利率同样上升，但涨幅低于首套。

市场展望

• 经济指标：下半年经济指标预计稳重向好，但房地产市场表现将更加分化。
• 人民币贬值压力：中美贸易摩擦及美联储加息可能加大人民币贬值压力，影响房地产市场。
• 房企多元化布局：房企资金趋紧，积极拓展长租公寓、特色小镇、文旅地产等多元化业务。

总结

2018年上半年，全国房地产市场在政策调控和金融监管的双重影响下，呈现出稳中趋缓的态势。一线城市调控政策趋严，市场表现分化；三四线城市则依赖棚改推动楼市上涨。随着长效机制的推进和租赁市场的加速发展，房地产市场将逐步向“租购并举”方向转型。未来，房地产市场将继续分化，房企需积极拓展多元化业务以应对市场变化。