2018上半年全国房地产市场研究报告_33页-5mb

思源顾问：2018上半年全国房地产市场研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年上半年全国房地产市场的发展状况，从政策调控、金融监管、市场供需、人才政策及未来展望等多个维度进行了总结，揭示了房地产市场在政策与经济环境下的变化趋势。

主要观点与关键信息

政策调控

• 中央稳调控，构建长效机制
  两会强调“房住不炒”定位，继续实行差别化调控，推动房地产市场平稳健康发展。
  金融监管持续加强，防范化解金融风险成为三大攻坚战之一，政策延续去杠杆趋势。
  多部委联合推进房地产市场长效机制，包括租赁住房、共有产权住房建设及资产证券化。

• 地方政策持续扩容
  地级以上城市共出台73余次调控政策，县级城市出台11次。
  调控方式以限售、限贷为主，部分三四线城市也出台政策。
  2018年上半年，超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策。

金融监管

• 中央强化金融监管
  银保监会成立，加强金融风险防控。
  央行、银保监会、证监会、外汇管理局联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》。
  2018年6月，国有大型商业银行存款准备金率下调0.5个百分点，释放资金约7000亿元。

• 房贷利率上升趋势明显
  全国首套房平均利率为5.64%，二套房为6.01%。
  东莞首套房利率最高，达6.13%；上海最低，为5.16%。
  首套与二套利率差值缩小至0.4%，购房成本差距缩小。

市场供需

• 全国土地市场供需两旺
  住宅用地推出和成交面积均同比增长，溢价率下降至20.2%。
  一线城市土地供应与去年持平，价格下跌；二线城市供需增长，价格稳定；三四线城市供需及价格上涨明显。

• 全国住宅市场价涨量跌
  上半年全国住宅均价上涨，但销售面积下降。
  各线城市表现分化，一线城市销售量下降明显，三四线城市销售量与价格涨幅靠前。

• 房企销售与拿地布局
  碧桂园销售金额居首，占市场14.91%；万科销售面积第一，占市场7.65%。
  前20强房企在三四线城市布局占比加大，二线城市仍是主要投资目标。

人才政策

• 各地积极出台人才政策
  2018年上半年，全国40余条人才政策出台，覆盖各级城市。
  政策方式包括降低落户门槛、住房保障、人才奖励及解决子女入学问题等。
  部分城市因人才政策导致楼市成交量及价格上升，但存在同质化、投机炒房等问题。

棚改与货币化安置

• 棚改持续推进，货币化安置支撑三四线楼市
  国家计划2018-2020年改造1500万套棚户区，上半年已开工363万套，占任务的62.5%。
  三四线城市棚改货币化安置比例较高，部分城市高达80%甚至100%。

经济指标

• 经济稳中向好
  2018年上半年GDP增长6.8%，CPI温和上涨，M2增速维持低位。
  货币政策保持稳健中性，信贷规模有所控制。

未来展望

• 房地产市场持续分化
  一二线城市将更多关注供给增加，销售降幅有望收窄；三四线城市受棚改政策调整影响，市场需求或下降。

• 人民币贬值压力加大
  美联储加息及中美贸易摩擦可能加剧人民币贬值预期，对房地产市场形成下行压力。

• 房企资金趋紧，投资回落
  房企到位资金增速放缓，开发投资呈现下行趋势。
  房企将积极拓展多元化业务，如长租公寓、文旅地产、互联网家装等。

• 政策与市场联动影响深远
  人才政策与公共服务能力需匹配，避免人口短期涌入带来的资源短缺问题。
  各地需优化政策设计，防止政策同质化与投机行为。

总结

2018年上半年全国房地产市场在政策调控、金融监管及市场供需等多重因素影响下，呈现出明显的分化趋势。中央继续坚持“房住不炒”定位，推动长效机制建设，地方政策进一步细化，调控力度不减。同时，房企面临资金压力，逐步转向多元化发展，以应对行业变局。未来，房地产市场将更加依赖政策引导与市场调整，人才政策与棚改政策对市场影响显著，但需注意政策执行的科学性与可持续性。