2017-2018年全国房地产市场研究报告_114页_5mb

深指地产十八年研究报告总结（2017-2018）

核心内容概述

本报告分析了2017-2018年中国房地产市场在国内外经济环境及政策调控下的发展趋势，指出房地产市场正处于“下半场第二阶段”，并强调了政策调控的复杂性和多样性，包括“六限”政策的全面实施以及对三四线城市的政策倾斜。同时，报告还探讨了房企在当前经济形势下的应对策略和未来发展方向。

主要观点与关键信息

一、全球与国内经济环境分析

• 美元强势与加息周期：2015年起，美联储进入加息周期，2017年已连续两次加息，未来预期四次，标志着“强势美元时代”来临。加息与缩表同步进行，对全球金融市场造成冲击。
• 外汇储备与货币流动性：2016年外汇储备止跌回升，房地产成为吸引资金、防止资本外流的重要工具。但随着美元加息和缩表的影响，中国未来也将面临货币流动性紧张的局面。
• 中美货币政策趋同：中国M2增速与美国M2增速存在滞后性关联，长期来看，中美货币政策趋同将导致中国货币流动性进一步收紧。

二、房地产调控政策与市场变化

• 调控政策全面升级：2016年房地产调控进入“六限”时代，包括限购、限贷、限价、限签、限售、限商，调控手段更加严格和多样化。
• 政策效果与市场分化：
  • 一线城市成交量明显萎缩，价格受结构性因素影响表面上扬，但个案价格受到调控压制。
  • 三四线城市因核心城市需求外溢，成交量与价格同步上升，库存持续下降。
  • 调控政策对房地产市场的影响显著，同时在政策执行上，也对房企融资和拿地产生影响。

三、房地产市场周期分析

• 房地产市场周期：各城市房地产市场具有周期性，通过数据处理和分析，发现房地产市场存在38-39个月的主周期。
• 当前周期判断：
  • 上海、杭州、苏州、南京、成都、郑州、天津、北京、武汉、济南、南昌、福州、厦门、广州、深圳、东莞等城市均出现周期性波动。
  • 2016年3月起，上海等地进入新一轮下行周期，预计2017年11月至2019年4月为上行周期。

四、房企面临的挑战与应对策略

• 房企融资压力：2016年短期借债到期，叠加2015年中期贷款集中兑付，2017年下半年至2018年房企将面临较大的偿付压力。
• 市场分化下的策略调整：
  • 短期内，房企需调整城市投资布局和营销策略，适应市场分化趋势。
  • 长期来看，房企需在追求规模扩张与专注细分领域之间做出选择，以实现可持续发展。

五、政策与市场展望

• 政策窗口期：2017年8月-10月为政策密集出台的窗口期，预计会有更多调控政策出台。
• 房地产市场未来趋势：
  • 楼市进入调整期，房价将面临下降压力。
  • 热点城市将出现政策收紧，三四线城市则可能成为政策支持的重点。
  • 长期来看，房产税试点扩围可能成为调控手段，推动房地产市场向市场化方向发展。

关键图表与数据

• 美元指数与美联储政策：2015年12月至2017年3月，美元指数显著上涨，美联储加息周期开启。
• 中国M2增速：2017年5月M2增速为9%，是近30年来首次出现个位数增长。
• 房地产调控政策：2017年多个重点城市出台土拍市场调控政策，如上海“只租不售”、广州“竞配建”等。
• 房地产市场周期：各城市房地产市场存在周期性，主周期为38-39个月，2016年3月起进入新一轮下行周期。

结论

• 房地产市场在政策调控和全球经济影响下，进入分化加剧的阶段。
• 房企需灵活应对，调整投资布局和营销策略，同时考虑长期发展路径。
• 房地产作为宏观经济的重要组成部分，其调控不仅服务于市场稳定，也关系到资本流动和货币流动性管理。
• 未来房地产市场将面临更严格的调控，政策向市场手段转变，推动行业健康发展。