20160905-华创证券-房地产行业周报_土地成本上升致行业平均利润率下降_17页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业周报分析了2016年8月房地产市场表现，重点探讨了土地成本上升对行业平均利润率的影响，并对各线城市一手房和二手房交易情况进行了详细分析。同时，报告提出了针对下半年房地产市场的投资建议，指出热点城市政策收紧可能对市场造成压力，建议关注低库存、政策宽松的二线城市及转型有业绩支撑的房企。

主要观点

1. 行业表现

• 上周行情回顾：房地产行业指数微幅上涨0.08%，涨幅小于沪深300指数0.13个百分点，在所有行业中表现靠前。
• 全年表现：房地产行业指数累计下跌18.02%，相对沪深300累计超额收益为-6.85%，位于所有行业中的中下游。

2. 市场动态

• 一手房成交情况：

  • 一线城市成交面积为140.32万平方米，环比上升36.54%。
  • 二线城市成交面积为338.66万平方米，环比下降5.09%。
  • 三线城市成交面积为125.99万平方米，环比下降2.48%。
  • 各城市中，厦门涨幅最大（226.67%），宁波降幅最大（-69.29%）。
  • 一线城市中，北京成交面积环比下降24.35%，天津环比下降2.05%。
  • 二线城市中，苏州环比下降23.96%，宁波环比下降69.29%。
  • 三线城市中，东莞环比上升33.98%，佛山环比上升39.95%。

• 二手房成交情况：

  • 重点监测的15个城市中，有5个城市成交上涨，其中厦门涨幅最大（131.34%）。
  • 二手房累计成交面积同比上涨的城市中，无锡涨幅最大（110.88%），深圳为唯一同比下跌的城市（-14.89%）。

3. 行业数据

• 2016年半年报：
  • 135家上市房企合计实现营业收入5695.3亿元，同比增长37.11%。
  • 合计实现净利润464.3亿元，同比增长11.80%。
  • 平均净利润率8.15%，同比下降1.95个百分点。
• 全国房价走势：
  • 8月全国100个城市新建住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。
  • 同比上涨13.75%，涨幅较上月扩大1.36个百分点。
  • 北京、上海等十大城市新建住宅均价为23568元/平方米，环比上涨2.72%，涨幅较上月扩大0.52个百分点；同比上涨18.06%，涨幅较上月扩大0.87个百分点。

关键信息

1. 市场趋势

• 一手房市场呈现分化趋势，一线城市成交活跃，二、三线城市成交下滑。
• 二手房市场同样分化，厦门、无锡等城市表现强劲，而南宁、深圳等城市成交下滑。

2. 行业挑战

• 土地成本上升：成为导致行业平均利润率下降的主要因素。
• 政策收紧：热点城市政策和信贷进一步收紧，市场销售端和投资端增速趋缓。
• 库存压力：部分城市库存消化时间较长，如深圳、宁波，需关注去库存压力。

3. 投资建议

• 推荐关注：低库存、政策宽松的二线城市及转型有业绩支撑的公司。
• 重点公司：
  • 北辰实业：重点布局长三角、京津冀周边及中部重点二线城市；自持物业价值低估；布局电竞类会展，打开成长空间。
  • 上实发展：主营业务稳健，国企改革进展有序；联合办公业务进展超预期，估值弹性空间大。
  • 三湘股份：重点布局长三角、京津冀；转型文化演艺，提升估值空间。

行业评级

• 行业评级：推荐
• 评级变动：维持

附注

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