20160905-中投证券-房地产：2016年9月行业月报及投资策略：政策微凉，择机而动_17页_1mb

房地产行业2016年9月月报及投资策略总结

核心内容概述

本报告是中国中投证券于2016年9月发布的房地产行业月报及投资策略，重点分析了房地产市场在8月的表现，政策调控动态以及重点推荐的上市公司。报告指出，尽管8月房地产板块整体上涨，但随着政策收紧预期增强，板块进入调整期，长期资金仍倾向于配置优质蓝筹。

主要观点

一、调整是分批吸纳的良机

• 无风险收益率持续低位，长期资金对稳定回报需求增强，推动对房地产优质蓝筹的增持。
• 8月房地产（申万）指数涨幅达12%，显著高于上证综指和沪深300，但因资金获利回吐及政策收紧预期，板块回调。
• 调整为配置优质资产提供了机会，建议关注5大城市群核心城市及其周边轨道交通覆盖的二三四线城市中具有“独特盈利模式、持续获取优质资源、增长有质量”的公司。
• 重点推荐公司包括：招商蛇口、金融街、华夏幸福、上实发展、泛海控股、陆家嘴、嘉宝集团、北京城建、保利地产、华发股份、天健集团、新城控股、首开股份、世茂股份、京投发展等。

二、销售增速并未下滑

• 48城一手房成交面积环比增长4%，同比大幅增长25%，其中一线增长10%，二线增长4%，三四线小幅下降1%。
• 一线城市在5-7月连续负增长后，8月再次实现正增长，部分城市如上海因“限购”传闻出现异常高增长。
• 二手房市场表现强劲，18城成交面积环比增长13%，同比大幅增长34%，其中一线增长18%，二线增长10%，三四线增长31%。

三、地王热度不减

• 土地市场整体活跃，100城成交土地价款2766亿元，环比增长70%，同比大幅增长129.2%。
• 一线城市土地成交均价高达30999元/平米，溢价率高达120%，二线城市为90%，三四线为63%。
• 一线住宅类土地供应同比大幅下降54.8%，二线城市略有增长4.5%，三四线下降13.4%。

四、静待调控靴子落地

• 热点城市因房价上涨过快和库存紧张，相继出台调控政策，如苏州、厦门、武汉重启限购限贷。
• 调控措施强调分类管理，不回到非市场化的管制模式，而是以市场化思路控制过热城市房价。
• 调控预期可能导致市场短暂观望，但长期来看，政策将推动市场更加稳定。

关键信息

行业表现

• 房地产（申万）指数8月涨幅12%，显著高于上证综指和沪深300。
• 18城一手房去化时间7.1个月，较去年同期缩短至9.3个月，显示市场去化加快。

重点城市表现

• 一线城市如北京、上海、深圳房价持续上涨。
• 二线城市如南京、苏州、杭州、武汉、成都等房价涨幅居前。
• 三四线城市如惠州、九江、蚌埠等去化时间较长，但成交面积环比增长。

政策动态

• 多个城市出台限购、信贷、土地供应等调控政策，以抑制房价过快上涨。
• 一线城市土地供应严重不足，导致地王频出。
• 二线和三四线城市通过调整土地拍卖和加大住宅用地供应来控制地价。

估值与盈利预测

• 表6列出了重点公司的盈利预测和市盈率，如招商蛇口、华夏幸福、陆家嘴等。
• 投资评级为“强烈推荐”和“推荐”，表明市场对这些公司未来表现的看好。

重点推荐公司

风险提示

• 销售低于预期
• 经济金融环境恶化
• 需求不能持续
• 美联储超预期加息

投资评级定义

• 强烈推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅20%以上
• 推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅介于10%-20%之间
• 中性：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数变动介于±10%之间
• 回避：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数跌幅10%以上

行业评级

• 看好：预期未来6-12个月内，行业指数表现优于沪深300指数5%以上
• 中性：预期未来6-12个月内，行业指数表现相对沪深300指数持平
• 看淡：预期未来6-12个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上

研究团队简介

• 李少明：中国中投证券研究总部房地产行业首席分析师，20年证券研究经验，主要覆盖万科、保利地产、招商地产等公司。
• 王修宝：中投证券房地产行业分析师，中国人民大学经济学硕士。
• 郭泰：中投证券房地产行业分析师，伦敦城市大学卡斯商学院理学硕士。
• 谢余胤：中投证券房地产行业分析师，香港科技大学商学院经济学硕士。

免责条款

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