20180812-华创证券-房地产行业周报_融资成本下行_房企资金改善_土地流拍增多_约束政策并改善利润率_25页_1mb

房地产行业周报（20180806-20180810）总结

核心内容

• 行业整体表现：房地产行业整体处于低库存阶段，但市场成交量有所波动。
• 政策调控加强：住建部建立房地产市场检查体系，地方城市如北京、深圳、杭州等出台文件规范市场，打击投机炒房行为。
• 融资环境改善：在货币宽松政策下，房企融资成本下降，部分企业成功发行债券，改善资金状况。
• 土地市场低迷：土地流拍数量增加，溢价率下行，预计对地方政策和房企利润率产生积极影响。
• 板块表现：房地产板块在上周表现弱于大盘，但龙头房企表现相对较好。

主要观点

• 房地产市场在政策调控下趋于稳定，但整体成交量有所下滑，特别是三四线城市。
• 融资成本下行有助于改善房企资金状况，但政策调控对需求端形成压力。
• 土地市场走弱可能促使地方政策从需求端转向供给端，改善行业预期。
• 头部房企在销售端表现亮眼，继续看好龙头房企及蓝筹股。
• 房地产板块整体表现弱于大盘，但部分个股表现较好。

关键信息

一、行业数据

（一）新房成交量

• 上周49城一手房周成交600万平米，环比下降12%。
• 一线城市周成交81.3万平米，环比下降12.8%。
• 二线城市周成交341.9万平米，环比下降7.9%。
• 三线城市周成交101.2万平米，环比下降29.2%。
• 四线城市周成交75.7万平米，环比上升3.1%。
• 7月月成交同比-1%，其中一二线同比+7%，三四线同比-14%。

（二）二手房成交量

• 上周15城二手房周成交156.4万平米，环比上升10%。
• 一线城市二手房周成交44.3万平米，环比下降4.6%。
• 二线城市二手房周成交100.7万平米，环比上升18.1%。
• 三四线城市二手房周成交11.4万平米，环比上升4.2%。
• 8月二手房月成交同比+7%，但较上月下降14pct。

（三）新房库存

• 16城可售面积为6772.4万平米，环比下降0.2%。
• 3个月移动平均去化月数为8.3个月，环比下降0.1个月。
• 一线城市去化月数下降，三线城市略有上升。

二、行业政策和新闻跟踪

（一）长效机制

• 住建部建立房地产市场监测体系，对调控不力城市问责。
• 江苏首个长租公寓项目在南京签约，由保险机构参与。

（二）土地政策

• 海南全面停止新增围填海审批，禁止通过围填海进行商业地产开发。
• 贵州鼓励农民将土地承包经营权以入股方式流转。

（三）宏观与信贷

• 央行指出货币信贷和社会融资规模适度增长，宏观杠杆率保持稳定。
• 工行、农行否认下调首套房贷利率折扣。

（四）市场调控

• 前7月全国楼市调控次数增长80%，下半年或继续加码。
• 北京、深圳等城市加强市场整顿，打击投机炒房和虚假信息。

三、重点公司公告

• 金地集团：7月签约金额137.5亿元，1-7月累计签约金额768.2亿元；发行短期债券。
• 蓝光发展：7月竞得5宗地块，发行公司债券。
• 万科A：发行住房租赁公司债券，7月签约金额150亿元。
• 保利地产：7月签约金额239亿元，1-7月累计签约金额2392亿元。
• 招商蛇口：7月签约金额150亿元，1-7月累计签约金额901亿元。
• 金地集团：发行270天短期债券，总金额10亿元，票面利率3.75%。
• 蓝光发展：发行公司债券，总金额18.9亿元，票面利率7.5%。
• 万科A：发行住房租赁公司债券，总金额15亿元，票面利率4.05%。
• 华夏幸福：签订PPP项目合作协议，设立两家子公司，投资1.1亿元。
• 保利置业：1-7月签约金额259亿元，土地储备2200万平方米。

四、板块行情回顾

• 上周SW房地产指数下跌2.12%，沪深300指数下跌1.62%，板块相对收益为-0.5%。
• 房地产板块在28个板块中排名第23位。
• 个股表现方面，大港股份、市北高新、盈方微、南国置业、万好万家为涨跌幅排名前五。

五、风险提示

• 房地产市场销量超预期下行。
• 行业资金超预期收紧。

结论

整体来看，房地产行业在政策调控下保持稳定，但成交量有所下降，特别是三四线城市。融资成本下行有助于改善房企资金状况，但政策高压仍将持续。土地市场走弱可能促使政策调整，改善行业预期。建议继续关注龙头房企及蓝筹股，维持“推荐”评级。