20160326-华泰证券-地产三重器系列研究之房价比较篇（四）：6大角度看房价泡沫_1mb

房地产市场分析报告总结

核心内容

本报告从多个角度分析了中国房地产市场是否出现泡沫，重点关注了一线城市房价上涨、家庭资产配置、全球城市房价对比、地产周期、租金回报率以及城市群人口分布等因素。

主要观点

• 房价上涨：一线城市房价同比上涨超过70%，部分楼盘在2个月内上涨30%以上，市场开始对房价是否存在泡沫产生疑问。
• 地产周期未见熊市：中国房地产市场过去10年经历了多个2~3年的周期，但从未出现真正意义上的熊市，真正的下行需同时满足价格绝对高和外部刺激条件。
• 家庭资产配置：中国家庭资产中不动产占比高达63%，远高于发达国家和全球平均，表明房地产在家庭资产配置中占据重要地位。
• 全球城市房价排名：中国有5座城市进入全球城市市中心房价前20，其中3座为一线城市。中国城市房价虽然较高，但与发达国家相比仍有一定差距。
• 租金回报率低：一线城市租金回报率普遍在2%左右，远低于国际标准，租售比指标失效，表明房地产投资属性强于居住属性。
• 人口与城市结构：一线城市人口占比仅5%，但建成区人口密度已超过海外发达国家城市，反映出中国城市群面积大、开发强度低的特点。

关键信息

1. 房地产市场基本面

• 存量房产价值：2015年底，中国城镇存量商品住房面积为165亿平方米，考虑库存后为193亿平方米，对应价值为125万亿元。
• 占GDP和M2比例：住宅价值占GDP比重为184%，占M2比重为90%，住宅价值/GDP处于17年以来稳态水平，住宅价值/M2则处于趋势下行通道。
• 家庭资产配置：中国成年人人均财富值为2.3万美元，非金融资产占比为52%，调整后提升至63%，表明房地产在家庭资产中占比高。

2. 全球房价对比

• 城市排名：2016年全球城市市中心房价前20中，中国有5座城市入围，包括香港、深圳、北京、上海、台北。
• 房价收入比：北上深房价收入比分别为23.1、23.0、22.1，远高于海外发达国家城市。
• 全球最贵城市：2016年全球房价最贵城市前三为香港、悉尼、温哥华，房价收入比分别为19、12、11。

3. 租售比与投资属性

• 租金回报率：一线城市租金回报率普遍在2%左右，远低于国际标准，租售比指标失效。
• 房价与租金增长差异：房价上涨速度远高于租金，2004~2008年房价增幅高达60%~100%，而租金涨幅仅在2%左右。
• 租售比计算：按当前租金回报率，深圳、上海、北京、广州房价回本所需年数分别为60年、50年、48年、40年。

4. 人口与城市结构

• 常住人口：2014年全国一二线城市中，常住人口超1000万的城市有10个，包括重庆、上海、北京等。
• 人口密度：一线城市建成区人口密度高于海外发达国家城市，但城区人口密度较低，反映中国城市开发强度低。
• 城市群发展：中国三大城市群（京津冀、长三角、珠三角）建成区面积在全球排名靠后，未来房地产发展重点将集中在这些区域。

行业评级

• 房地产行业评级：增持（维持）
• 评级标准：以报告发布日后6个月内行业涨跌幅与沪深300指数为基准，若行业指数超越基准则为“增持”，若基本持平则为“中性”，若明显弱于基准则为“减持”或“卖出”。

免责声明

• 本报告仅供华泰证券客户使用，不构成买卖建议。
• 报告内容基于公开信息，不保证其准确性及完整性。
• 报告观点可能随市场变化而调整，投资者应自行判断。
• 报告版权为华泰证券所有，未经许可不得擅自使用或传播。

图表目录

• 图1：考虑库存后，目前住宅存量面积为193亿平方米
• 图2：按成交均价计算，目前存量住宅价值为125万亿元
• 图3：住宅价值/GDP和住宅价值/M2趋势图
• 图4：2015年人均财富值及非金融资产占比
• 图5：非金融资产占比趋势图
• 图6：中国非金融资产占比高于全球及发达国家
• 图7：全球城市市中心房价排名
• 图8：全球房价最贵城市排名
• 图9：北上深房价收入比分析
• 图10~13：住宅开发投资、新开工、销售面积及均价增速图
• 图14：中国房价长周期未见熊市
• 图15~16：美国和日本房价周期对比
• 图17~18：租金回报率与国际对比
• 图19：房价收入比全球对比
• 图20~23：中国主要城市人口及密度分析

研究员信息

• 谢皓宇：执业证书编号 S0570515070001
• 郝亚雯：联系人

联系方式

• 华泰证券研究所地址及联系方式（北京、上海、南京、深圳）

系列报告

• 《因去库存引起的地与人》
• 《地产周期的两年誓约》
• 《地产税制改革的历史得失，兼论营改增》