深度报告-20210910-申港证券-物业管理行业2021年中报综述_增收更增利强者恒强_15页_1mb

物业管理行业2021年中报综述总结

核心内容

2021年上半年，物业管理行业整体呈现显著增长态势，收入和利润均实现双增长，体现出行业较强的抗风险能力和盈利能力。A+H物业管理上市公司已超过50家，其中30家主要物管公司合计实现营收828亿元，同比增长56%，净利润增长65%，展现出行业持续向好的发展趋势。

主要观点

• 行业增长强劲：2021H1主要物管公司营收同比增长56%，净利润同比增长65%，显示出疫情后行业复苏强劲。
• 强者恒强：一线公司（如碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务）收入和利润增速均高于二线公司，体现出行业集中度提升的趋势。
• 规模效应显著：在管面积和合约面积快速增长，尤其是一线公司增速更快，规模效应成为业绩增长的重要支撑。
• 利润率持续提升：2021H1物管公司整体毛利率为29.1%，净利率为15.2%，均较2020H1有所提升。
• 收入结构优化：业主增值服务占比提升至15%，成为未来业绩增长的重要来源；非业主增值服务占比下降，表明行业盈利质量提升。
• 物业类型多样化：部分公司（如保利物业）非住宅物业占比高，带来更高的利润率。
• 投资策略：中长期看好物业管理板块，建议优先持有优质龙头公司，如碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务等。

关键信息

营收情况

• 2021H1，A+H30家物管公司合计实现营收828亿元。
• 碧桂园服务以117亿元位列第一，恒大物业和雅生活服务分别以79亿元和62亿元位列第二、第三。
• 一线公司平均收入为57亿元，二线公司平均收入为13亿元。

增长速度与质量

• 2021H1，物业板块营收增速达60%，净利润增速达65%。
• 一线公司营收增速为59%，二线公司为50%。
• 世茂服务营收增速最高（172%），南都物业和招商积余增速较低（<30%）。

在管面积与合约面积

• 在管面积增速普遍在30%-60%之间，世茂服务和恒大物业增速超60%。
• 储备面积对在管面积的覆盖倍数在1倍以上，保障未来业绩增长。

利润率变化

• 毛利率从2020H1的28.8%提升至2021H1的29.1%。
• 净利率从2020H1的14.5%提升至2021H1的15.2%。
• 期间费用率从2020H1的9.7%下降至2021H1的8.7%，效率提升。

收入结构

• 物业管理收入占比最高，一般在60%左右。
• 业主增值服务占比提升至15%，毛利率较高，是未来增长点。
• 非业主增值服务占比下降至19%，收入质量较低。

物业类型多样化

• 非住宅物业利润率更高，如保利物业、华润万象生活等。
• 保利物业非住宅面积占比高，体现出较强的多元化发展能力。

投资策略

• 中长期推荐：推荐碧桂园服务、华润万象生活等龙头公司。
• 短期建议：板块受“房住不炒”和“双减”政策影响，估值更具吸引力。
• 优先推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务；商业管理板块推荐华润万象生活、宝龙商业；园区物业板块推荐特发服务。

风险提示

• 业务扩展不及预期
• 物业管理费率降低
• 疫情反复

估值与投资评级

行业评级体系

• 增持：预期6个月内相对强于市场基准指数收益率5%以上。
• 中性：预期6个月内相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
• 减持：预期6个月内相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

市场基准指数为沪深300指数。