20210226-克而瑞证券-物业管理行业事件点评_行业整合加速_新一轮并购潮开启_3页_627kb

报告摘要

物业管理行业总结

核心内容

2021年2月25日，碧桂园服务（6098.HK）宣布将以人民币48.47亿元收购蓝光嘉宝服务（2606.HK）64.62%的股份，若交易顺利完成，碧桂园服务将实现对蓝光嘉宝服务的控股。该交易标志着物业管理行业整合加速，新一轮并购潮开启。

主要观点

1. 并购背景与动因

行业整合加速：此次交易被视为物业管理行业进一步整合的重要标志，反映出大型物管公司对市场份额和规模效应的追求。
蓝光发展困境：蓝光嘉宝服务的控股股东蓝光发展因三道红线政策压力，面临资金和高管流失问题，出售物业资产有助于缓解财务压力。
碧桂园服务需求：碧桂园服务在较高体量下维持高增长面临挑战，通过并购中大型物管公司可有效提升规模和盈利能力。
恒大物业等竞争压力：恒大物业等大型物管公司上市融资后增长迅速，促使碧桂园加快并购步伐。

2. 交易影响与前景

规模效应显著：交易完成后，碧桂园服务在管面积将突破5亿方，成为当前上市物管公司中规模最大的企业。
区域布局增强：此次并购将大大增强碧桂园服务在成渝地区的实力，有助于拓展西南市场。
收入与利润提升：预计蓝光嘉宝服务将为碧桂园服务带来20%以上的收入增厚，净利润率有望小幅提升至19.1%，达到32.5亿元。

3. 并购难点与整合要求

蓝光嘉宝整合难度大：蓝光嘉宝在管楼盘质量中等、第三方占比高、物管费低于行业平均、收缴率较低，这些因素影响其估值，也增加了碧桂园服务的整合难度。
整合过程持续：蓝光嘉宝2020年通过收并购获得管理面积超过3000万方，整合效果需持续观察。

4. 行业趋势与投资建议

上市逻辑受挑战：蓝光嘉宝服务以9.5x的PE估值交易，低于一级市场10-15x的PE预期，可能影响中小物企的上市步伐。
投资机会显现：未来中小物企可能重新评估上市必要性，更多寻求战略合作或一级市场交易。
投资建议：短期看好蓝光嘉宝服务的股价表现；长期建议关注在管面积超过2亿方的龙头物管公司，如碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、保利物业、绿城服务等，同时关注尚未上市的万科物业和龙湖物业。

关键信息

交易对价：48.47亿元人民币，对应蓝光嘉宝服务整体估值75亿元人民币。
溢价情况：交易价格较2月22日收盘价38.95港元/股有27.2%的溢价。
PE估值：交易对价对应2019/2021年PE分别为17.5x、12.6x、9.5x。
在管面积增厚：交易后碧桂园服务在管面积将增长35%，达到5亿方。
净利润预测：若合并完成，碧桂园服务2020年净利润将小幅提升至32.5亿元。

行业数据概览

物企代码	物企名称	在管面积(万方)	对应地产名称	2020年全口径销售额排名	剔除预售款资产负债率	净负债率	现金短债比	触及红线个数
1778.HK	彩生活	36,370	花样年控股	72	74.62%	91.78%	1.51	1
3319.HK	雅生活服务	35,340	雅居乐集团	26	72.79%	84.67%	0.95	2
6098.HK	碧桂园服务	31,950	碧桂园	1	81.60%	65.22%	1.78	1
6049.HK	保利物业	31,684	保利地产	5	67.42%	72.07%	1.96	0
6666.HK	恒大物业	25,402	中国恒大	2	85.28%	219.53%	0.36	3
2869.HK	绿城服务	22,590	绿城中国	19	74.21%	72.02%	1.63	1
2669.HK	中海物业	17,332	中国海外发展	6	53.80%	31.63%	3.33	0
001914.SZ	招商积余	17,190	招商蛇口	10	58.60%	40.06%	0.97	1
9666.HK	金科服务	12,053	金科股份	16	74.11%	124.62%	1.01	2
1209.HK	华润万象生活	10,659	华润置地	9	59.73%	45.93%	1.47	0
1516.HK	融创服务	10,540	融创中国	4	82.22%	175.61%	0.61	3
2606.HK	蓝光嘉宝服务	8,988	蓝光发展	38	72.46%	105.63%	0.79	3
0873.HK	世茂服务	8,572	世茂集团	8	70.81%	59.88%	1.57	1
1995.HK	永升生活服务	7,720	旭辉控股集团	14	74.24%	63.32%	2.35	1
1755.HK	新城悦服务	7,122	新城控股	12	77.49%	21.86%	2.22	1
9983.HK	建业新生活	7,013	建业地产	57	86.32%	82.26%	1.32	1
2146.HK	荣万家	5,241	荣盛发展	28	75.01%	101.03%	0.97	3
2168.HK	佳兆业美好	4,877	佳兆业集团	25	74.61%	143.93%	1.02	2
9928.HK	时代邻里	4,835	时代中国控股	43	77.63%	84.47%	1.23	1
6677.HK	远洋服务控股	4,230	远洋集团	36	70.61%	67.77%	1.90	1
1922.HK	银城生活服务	3,372	银城国际控股	113	81.48%	100.90%	1.28	2
6958.HK	正荣服务	2,777	正荣地产	22	77.22%	90.18%	1.76	1
1153.HK	弘阳服务	1,870	弘阳地产	49	74.19%	68.71%	1.54	1
9909.HK	宝龙商业	1,860	宝龙地产	55	73.24%	89.77%	0.99	2
3316.HK	滨江服务	1,680	滨江集团	27	72.30%	83.77%	2.62	1
3662.HK	奥园健康	1,605	中国奥园	29	80.85%	118.83%	1.12	2
9608.HK	宋都服务	636	宋都股份	126	77.14%	25.98%	3.55	1